Cassazione Civile, Sentenza n. 18197/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

Alcuni acquirenti di unità abitative avevano convenuto in giudizio la società venditrice chiedendo l’accertamento dell’inadempimento contrattuale per la mancata realizzazione di una strada pedonale di accesso agli immobili e il risarcimento dei danni, oltre ad altre domande risarcitorie per vizi e difetti degli immobili. I contratti di compravendita contenevano una clausola con cui gli acquirenti accettavano gli immobili nello stato di fatto e di diritto, con richiamo alla premessa del rogito e con mandato irrevocabile conferito alla venditrice per la sistemazione dei rapporti relativi all’uso delle aree e alle servitù di accesso e passaggio. La Corte d’appello aveva ritenuto che tale clausola non imponesse alla venditrice l’obbligo di realizzare la strada, opera di urbanizzazione primaria di competenza del Comune, e che l’esistenza di un accordo tra il dante causa della venditrice e il Comune non fosse stata trasfusa come garanzia nei contratti con gli acquirenti. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno dedotto: omesso esame della premessa contrattuale; violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla promessa del fatto del terzo; violazione della disciplina della garanzia per vizi; omessa pronuncia sulla restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado; ulteriori violazioni in tema di vizi, responsabilità e tempestività della denuncia; motivazione apparente della sentenza d’appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibili i motivi che miravano in realtà a ottenere un nuovo apprezzamento del contenuto dei rogiti e della premessa contrattuale, ribadendo che in cassazione non è consentito sostituire la propria lettura del contratto a quella del giudice di merito se non si denuncia uno specifico errore di diritto nei canoni ermeneutici. Ha inoltre ritenuto infondata la censura sulla promessa del fatto del terzo, perché il mero richiamo all’accordo tra il dante causa della venditrice e il Comune non equivale a un impegno inequivoco della venditrice a garantire l’adempimento del terzo. È stato dichiarato inammissibile anche il motivo sulla garanzia per vizi, perché la questione era nuova e comunque la mancata realizzazione di una strada pubblica non costituisce vizio materiale della cosa venduta. Gli ulteriori motivi sono stati ritenuti inammissibili per difetto di interesse, per inconferenza della disciplina dei prodotti difettosi ai beni immobili, per giudicato interno sulla decadenza ex art. 1495 c.c. e perché le critiche alla motivazione si risolvevano in contestazioni di merito. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, nn. 5 e 3, c.p.c.

  I ricorrenti avevano invocato sia il vizio di omesso esame sia la violazione di legge, ma la Corte ha chiarito che non è ammissibile trasformare una censura sul significato giuridico della clausola contrattuale in un omesso esame di fatto storico.

• artt. 1362, 1363 e 1367 c.c.

  La denuncia della violazione dei canoni ermeneutici è in cassazione ammissibile solo se il ricorrente individua lo specifico criterio violato e spiega come il giudice di merito se ne sia discostato; non basta contrapporre una diversa lettura del contratto.

• art. 1381 c.c.

  La promessa del fatto del terzo richiede un impegno inequivoco e certo; il semplice richiamo all’esistenza di un accordo tra un dante causa e un Comune non integra di per sé una promessa della venditrice di garantire l’adempimento del terzo.

• art. 1723 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in combinazione con le norme interpretative e con l’art. 1381 c.c., ma la Corte non ha riconosciuto alcuna portata di garanzia ulteriore al mandato irrevocabile contenuto nei rogiti.

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi riguarda i difetti materiali della cosa venduta che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; la mancata realizzazione di una strada pubblica di urbanizzazione primaria non è un vizio della cosa venduta.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza sulla mancata pronuncia restitutoria è stata dichiarata inammissibile per difetto di interesse, perché i ricorrenti erano tenuti alla restituzione e non avvantaggiati dall’assenza di una specifica statuizione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato insieme ad altre norme nella censura sui vizi, ma non decisivo nel caso, poiché la Corte ha ritenuto inconferente o coperta da giudicato la parte delle doglianze relative ai termini e alla prova.

• art. 8 del d.p.r. n. 224 del 1988

  La disciplina dei prodotti difettosi, poi trasfusa nel Codice del consumo, è applicabile solo ai prodotti mobili e non agli immobili; pertanto era inconferente in una lite su unità abitative.

• artt. 2043, 1669, 1490 e 1497 c.c.

  Le norme richiamate operano su piani diversi e non incidono sui termini decadenziali della garanzia per vizi della cosa venduta; la loro invocazione non vale a superare il giudicato interno sulla decadenza ex art. 1495 c.c.

• art. 1495 c.c.

  La decadenza e la prescrizione relative alla garanzia per vizi, accertate in primo grado e non impugnate in appello, sono coperte da giudicato interno.

• art. 329, secondo comma, c.p.c.

  La mancata impugnazione di una statuizione di primo grado determina giudicato interno sulla questione non devoluta in appello.

• art. 111, settimo comma, Cost.

  Il ricorso straordinario per cassazione è esperibile solo contro provvedimenti non altrimenti impugnabili; in ogni caso, la censura di motivazione deve rientrare nei ristretti casi di anomalia motivazionale.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Il vizio motivazionale sindacabile in cassazione è limitato alla mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.

• art. 378 c.p.c.

  Le osservazioni del Pubblico Ministero depositate oltre il termine non sono state considerate; anche la memoria integrativa successiva è stata ignorata per tardività rispetto a quel deposito.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In sede di legittimità la censura sull’interpretazione di un contratto è inammissibile se si limita a proporre una diversa lettura del testo negoziale: occorre individuare specificamente il canone ermeneutico violato e il modo in cui il giudice di merito se ne è discostato.
• L’omesso esame denunciabile ex art. 360, n. 5, c.p.c. deve riguardare un fatto storico decisivo, non il significato giuridico attribuito a una clausola contrattuale.
• La promessa del fatto del terzo ex art. 1381 c.c. richiede un impegno chiaro, inequivoco e certo a garantire l’adempimento del terzo; il mero richiamo all’esistenza di un accordo di terzi non è sufficiente.
• La garanzia per vizi della compravendita riguarda i difetti materiali del bene venduto; la mancata realizzazione di un’opera pubblica esterna al bene non integra, di regola, un vizio della cosa venduta.
• La disciplina dei prodotti difettosi è applicabile ai prodotti mobili e non può essere invocata per gli immobili.
• Le questioni non impugnate in appello su decadenza o prescrizione sono coperte da giudicato interno e non possono essere rimesse in discussione in cassazione.
• Il vizio di motivazione sindacabile in cassazione è circoscritto alle ipotesi di anomalia estrema della motivazione e non consente di rivalutare le prove o sostituire il giudizio di merito sull’istruttoria.

Come è indicizzato