Cassazione Civile, Ordinanza n. 28137/2022 del 27/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1993 avente ad oggetto un terreno, con contestuale disciplina dei diritti di partecipazione a un consorzio collegato all’area. L’acquirente deduceva di avere versato parte del prezzo e di avere poi corrisposto il residuo, lamentando che i venditori avevano successivamente stipulato autonomamente altri definitivi con terzi su porzioni del medesimo compendio, incassandone il prezzo, e che gli avevano impedito di esercitare i diritti connessi alla partecipazione consortile. Dopo un primo giudizio definito nel 2006 con rigetto sia della domanda di risoluzione per inadempimento sia della riconvenzionale di adempimento, l’acquirente proponeva una nuova domanda chiedendo l’accertamento della risoluzione per mutuo dissenso del preliminare e la restituzione dell’acconto versato. In cassazione deduceva: 1) omesso esame del fatto decisivo rappresentato dall’accertamento, nella sentenza del 2006 passata in giudicato, che nessuna delle parti aveva dato seguito al preliminare; 2) violazione dell’art. 2909 c.c., assumendo che il giudicato avesse già accertato la volontà delle parti di non proseguire il contratto, rendendo superfluo ogni ulteriore accordo; 3) violazione dell’art. 1350 c.c., sostenendo che il mutuo dissenso fosse desumibile dall’inerzia reciproca già coperta da giudicato e non richiedesse una nuova controscrittura. I resistenti eccepivano anche l’inammissibilità del controricorso per tardività e, nel merito, l’assenza di un valido accordo risolutivo scritto, oltre al giudicato e alla prescrizione della pretesa restitutoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione di merito che aveva escluso la risoluzione per mutuo dissenso, perché la precedente sentenza passata in giudicato si era limitata a escludere l’inadempimento e ad affermare la perdurante efficacia del preliminare, senza accertare alcun accordo risolutorio. Ha ribadito che la domanda di risoluzione per inadempimento e quella per mutuo dissenso hanno causa petendi e petitum diversi, e che il mutuo dissenso, incidendo su un preliminare immobiliare, richiede un nuovo accordo espresso in forma scritta ad substantiam. Ha inoltre escluso che tale accordo potesse essere provato per presunzioni o comportamenti concludenti, salvo ipotesi di smarrimento o distruzione incolpevole del documento, non dedotte nel caso. Nessuna statuizione sulle spese è stata pronunciata in favore dei resistenti perché il controricorso è stato dichiarato inammissibile per tardività; è stato invece disposto l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  richiamato come rito con cui fu introdotta la domanda originaria

• art. 370 c.p.c.

  richiamato per dichiarare tardivo e quindi inammissibile il controricorso

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato come norma invocata per il vizio di omesso esame di fatto decisivo

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato come parametro per denunciare la violazione di legge

• art. 2909 c.c.

  il giudicato è stato ritenuto non estensibile all’accertamento del mutuo dissenso, perché la precedente sentenza non lo aveva deciso

• art. 1350 c.c.

  il mutuo dissenso avente ad oggetto un contratto immobiliare richiede la stessa forma scritta del negozio da sciogliere

• art. 1351 c.c.

  anche il preliminare immobiliare è soggetto a forma scritta ad substantiam quanto alla sua risoluzione consensuale

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  le presunzioni non sono utilizzabili per provare il mutuo dissenso quando è richiesta la forma scritta ad substantiam, salvo smarrimento o distruzione incolpevole del documento

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  dichiarata la sussistenza dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• L. 228/2012, art. 1, comma 17

  richiamata quale norma introduttiva del comma 1-quater dell’art. 13 D.P.R. 115/2002

Massime di principio

• Il giudicato formatosi su una domanda di risoluzione per inadempimento e su una domanda riconvenzionale di adempimento non comporta, di per sé, accertamento del mutuo dissenso, se la precedente decisione si è limitata a confermare la perdurante efficacia del contratto.
• La risoluzione per mutuo dissenso costituisce un nuovo accordo, distinto dal contratto originario, con funzione solutoria e liberatoria; per i contratti immobiliari o preliminari immobiliari esso deve rivestire la stessa forma scritta richiesta per il negozio da sciogliere.
• Quando la forma scritta è prescritta ad substantiam, il mutuo dissenso non può essere provato mediante presunzioni o meri comportamenti concludenti, salvo che sia allegato e provato lo smarrimento o la distruzione incolpevole del documento scritto.
• La diversa causa petendi tra risoluzione per inadempimento e risoluzione per mutuo dissenso impedisce di estendere automaticamente il giudicato formatosi sulla prima alla seconda.
• Nel giudizio di legittimità, la censura di omesso esame non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del contenuto sostanziale del giudicato o degli accertamenti di merito, salvo specifica denuncia di violazione di legge o di vizi motivazionali nei limiti consentiti.

Come è indicizzato