Sentenza del 09/10/2019 n. 25254 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'accertamento ICI relativo agli anni 2007 e 2008 sostenendo che il terreno fosse stato erroneamente qualificato come edificabile, poiché mancava il piano particolareggiato, l'area era soggetta a vincoli regionali tali da limitarne concretamente l'edificazione e il terreno costituiva pertinenza dell'abitazione. Ha inoltre contestato la determinazione del valore imponibile, ritenendo non corretta l'applicazione dei valori minimi comunali e lamentando il mancato riferimento ai valori di mercato effettivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente e ha confermato la decisione della CTR. Ai fini ICI, l'area è edificabile quando tale possibilità risulta dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti urbanistici attuativi. I vincoli e la ridotta attualità della capacità edificatoria incidono sul valore venale, ma non eliminano automaticamente la qualificazione edificatoria; nel caso concreto la CTR ne aveva tenuto conto applicando i valori minimi comunali. È stata inoltre esclusa la rilevanza della pertinenzialità, poiché il vincolo non era stato indicato nella dichiarazione ICI. La ricorrente è stata condannata al pagamento di 2.900 euro per spese del giudizio di legittimità, oltre accessori e ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Un'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La qualificazione fiscale come area edificabile deriva dallo strumento urbanistico generale comunale e non richiede necessariamente l'approvazione regionale né l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, D.L. n. 203/2005

  La disposizione, avente natura interpretativa, è richiamata come fondamento della regola secondo cui la potenzialità edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale è sufficiente ai fini fiscali.

• Art. 5, comma 5, D.lgs. n. 504/1992

  La base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore deve riflettere le condizioni concrete del terreno, comprese le limitazioni alla capacità edificatoria. L'assenza di compravendite effettive non impedisce la stima, purché il valore individuato sia congruo e adeguatamente motivato.

• Articoli 3 e 53 della Costituzione

  Sono stati richiamati dalla contribuente in relazione ai principi di uguaglianza e capacità contributiva, ma la Corte non ha ritenuto fondate le relative censure.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto integrale del ricorso, il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e, in linea generale, dei tributi immobiliari, un terreno è normalmente considerato edificabile se lo strumento urbanistico generale comunale gli attribuisce tale destinazione, anche quando mancano il piano particolareggiato o altri strumenti attuativi.
• Vincoli urbanistici, ambientali o paesaggistici e la concreta difficoltà di edificare incidono soprattutto sulla quantificazione del valore venale e quindi sull'imposta, ma non comportano automaticamente l'inedificabilità fiscale.
• Il contribuente che contesta il valore attribuito al terreno dovrebbe fornire elementi concreti e alternativi, come perizie, comparabili di mercato o documentazione sui vincoli; la mera affermazione che il valore sia inesistente può risultare insufficiente.
• I valori minimi stabiliti dal Comune non sostituiscono necessariamente il valore venale, ma possono essere utilizzati come parametro presuntivo se il giudice li ritiene congrui e adeguatamente adattati alle caratteristiche concrete dell'area.
• La qualifica di pertinenza deve essere resa conoscibile all'amministrazione, normalmente attraverso la dichiarazione tributaria prevista. Se il contribuente non la indica tempestivamente, può non essere autorizzato a farla valere per la prima volta soltanto nel giudizio contro l'accertamento.
• La potenzialità edificatoria va valutata in concreto per determinare l'importo dell'imposta, ma la sua riduzione non equivale necessariamente all'esclusione totale della tassazione come area edificabile.