Cassazione Civile, Ordinanza n. 12834/2025 del 13/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intreccio negoziale tra un preliminare di cessione delle quote sociali di una società proprietaria di un immobile commerciale e un contestuale contratto di comodato dell'immobile alla promissaria acquirente. La società promissaria acquirente ha convenuto i promittenti venditori e la società proprietaria chiedendo, da un lato, la risoluzione del preliminare per inadempimento dei venditori e, dall’altro, l’accertamento negativo del proprio obbligo di corrispondere un’indennità di occupazione dopo la scadenza del comodato. I venditori hanno resistito sostenendo di aver adempiuto, di essere stati semmai i promissari acquirenti a non presentarsi per il definitivo e di aver quindi legittimamente trattenuto la caparra confirmatoria. In appello la Corte territoriale ha ritenuto concluso il contratto nel luogo in cui il fax di accettazione era pervenuto, ha confermato l’inadempimento dei venditori per la mancata regolarità urbanistico-catastale dell’immobile, ha riconosciuto il diritto della promissaria acquirente alla restituzione del doppio della caparra e ha escluso che fosse dovuta un’indennità di occupazione per il periodo successivo alla scadenza del comodato. I ricorrenti hanno dedotto quattro motivi: 1) erronea individuazione del luogo di conclusione del contratto e quindi della competenza territoriale; 2) erronea valutazione dell’inadempimento, della prova della difformità urbanistica e della gravità dell’inadempimento; 3) violazione delle regole ermeneutiche e dell’art. 1385 c.c. per avere qualificato come caparra una somma che, secondo i ricorrenti, era in realtà corrispettivo del godimento dell’immobile nell’ambito di un collegamento negoziale; 4) erronea esclusione dell’indennità di occupazione per il periodo in cui l’immobile è rimasto nella disponibilità della promissaria acquirente dopo la scadenza del comodato. La Cassazione ha rigettato il primo motivo, dichiarato inammissibile il secondo, accolto il terzo e il quarto, cassando la sentenza impugnata con rinvio per una nuova qualificazione complessiva del rapporto negoziale e per una nuova motivazione sulla natura del pagamento e sulla debenza dell’indennità di occupazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, ha accolto il terzo e il quarto motivo di ricorso, cassando la sentenza d'appello in relazione ai motivi accolti e rinviando alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione anche per le spese. La Cassazione ha ritenuto corretto l'uso dell'art. 1326 c.c. ai fini della competenza e ha escluso che le censure sulla gravità dell'inadempimento fossero ammissibili o sufficientemente specifiche. Ha invece ritenuto che la Corte territoriale avesse violato i criteri ermeneutici, arrestandosi al solo dato letterale della clausola sulla "caparra" senza considerare il collegamento con il comodato e la condotta complessiva delle parti; inoltre ha giudicato incongrua la motivazione con cui era stata esclusa l'indennità di occupazione, perché fondata su richiami non pertinenti agli artt. 1460 e 1227 c.c. e priva di un'effettiva qualificazione giuridica del rapporto e della detenzione dell'immobile nel periodo successivo alla scadenza del comodato.

Norme richiamate

• art. 1326 c.c.

  Il contratto si perfeziona nel momento e nel luogo in cui il proponente ha notizia dell'accettazione; ai fini della competenza territoriale conta quindi il luogo di ricezione dell'accettazione da parte del proponente, se la sequenza proposta/accettazione è correttamente ricostruita.

• art. 18 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla competenza territoriale, ma non è stato ritenuto decisivo perché il primo motivo è stato comunque dichiarato inammissibile.

• art. 19 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla competenza territoriale, senza ulteriore sviluppo decisorio.

• art. 20 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto corretta l'individuazione del foro del luogo di conclusione del contratto, avvenuta in base alla ricezione dell'accettazione.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile se fondato su documenti dei quali non siano trascritti o adeguatamente riassunti il contenuto essenziale e la localizzazione processuale.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle prove testimoniali; la censura è stata dichiarata inammissibile perché diretta a contestare la valutazione di merito.

• art. 253 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle prove testimoniali; non è stata accolta la doglianza sulla loro ammissibilità o utilizzazione.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione è un apprezzamento di fatto, non sindacabile in cassazione se non nei limiti propri del giudizio di legittimità.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla prova dell'inadempimento; la Corte non ha ravvisato violazioni censurabili in sede di legittimità nel caso concreto.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione del contratto presuppone un inadempimento di non scarsa importanza, senza che occorra una clausola risolutiva espressa.

• art. 1456 c.c.

  Non è necessario per pronunciare la risoluzione che la prestazione mancata sia stata espressamente assistita da clausola risolutiva.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve tener conto non solo del tenore letterale ma anche della condotta complessiva delle parti e del collegamento tra i negozi.

• art. 1366 c.c.

  Le clausole devono essere interpretate secondo buona fede, considerando l'assetto complessivo dell'operazione negoziale.

• art. 1374 c.c.

  Il contratto obbliga anche a quanto ne deriva secondo l'equità, l'uso e la legge, e va letto alla luce dell'intero regolamento di interessi.

• art. 1375 c.c.

  L'esecuzione del rapporto va valutata secondo buona fede, anche per ricostruire la reale funzione delle pattuizioni collegate.

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria non può essere riconosciuta o restituita sulla base del solo dato testuale se il giudice deve prima qualificare correttamente il pagamento alla luce del collegamento negoziale e della funzione economica concreta.

• art. 1460 c.c.

  Il richiamo all'eccezione di inadempimento è stato ritenuto fuori luogo nel caso concreto, perché non risultava formalmente proposta e comunque non pertinente rispetto alla domanda decisa.

• art. 1227 c.c.

  Il riferimento al concorso colposo del creditore è stato giudicato incongruo e non idoneo, da solo, a escludere l'indennità dovuta per l'occupazione dell'immobile.

Massime di principio

• Nel collegamento negoziale, la qualificazione di una pattuizione non può arrestarsi al solo dato letterale, ma richiede una lettura unitaria di tutti i contratti collegati, della sequenza degli atti e della concreta funzione economico-sociale perseguita dalle parti.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento, non è necessaria una clausola risolutiva espressa: è sufficiente che l'inadempimento sia di non scarsa importanza, secondo un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che, sotto veste di violazione di legge, miri in realtà a contestare l'apprezzamento delle prove o la ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.
• Chi impugna per cassazione un accertamento fondato su documenti deve rispettare l'onere di specifica indicazione e riproduzione del contenuto essenziale dei documenti stessi, altrimenti il motivo è inammissibile.
• Per stabilire se una somma sia caparra confirmatoria o corrispettivo di un diverso assetto negoziale occorre indagare la reale causa del pagamento, non la sola etichetta usata dalle parti.
• La detenzione o occupazione dell'immobile dopo la scadenza di un rapporto formalmente tipizzato deve essere valutata in modo autonomo per stabilire se sia dovuta un'indennità, senza ricorrere a motivazioni tautologiche o a richiami normativi inconferenti.
• L'eccezione di inadempimento e il concorso colposo del creditore non possono essere invocati in modo astratto o improprio per giustificare l'assenza di un corrispettivo dovuto per il godimento o l'occupazione di un bene.

Come è indicizzato