Cassazione Civile, Sentenza n. 15097/2025 del 05/06/2025

Esito

La controversia

Disputa sul prezzo effettivo di una compravendita immobiliare e sulla valenza probatoria della quietanza riportata nel rogito notarile. I ricorrenti contestavano che il prezzo indicato nel pubblico atto (vecchie lire 72.200.000) fosse simulato e che il corrispettivo effettivamente pattuito fosse molto maggiore (vecchie lire 200.000.000), mai versato; chiedevano altresì di far valere la simulazione e ottenere il pagamento della differenza. I controricorrenti (eredi del venditore) sostenevano invece la regolare percezione del prezzo come risultante dal rogito e resistevano alle domande. In sede di cassazione si sono dibattuti, tra gli altri, i limiti probatori della testimonianza e delle presunzioni per dimostrare la simulazione del prezzo e la possibile inefficacia della quietanza alla luce di dichiarazioni rese dall'acquirente a terzi in un procedimento penale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile la costituzione del nuovo difensore depositata a margine (art. 83 c.p.c. ratione temporis). Ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso (relativi ai limiti probatori per dimostrare la simulazione del prezzo e alla corretta valutazione della valenza probatoria della quietanza), ritenendoli fondati, mentre ha respinto il terzo, quarto, sesto e settimo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri. Per effetto dell'accoglimento dei primi due motivi la sentenza di appello è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame conforme ai principi di diritto enunciati. In particolare la Corte ha stabilito che: a) la simulazione relativa del prezzo in materia di contratto immobiliare soggetto a forma scritta non può essere provata, tra le parti, con testimonianze o presunzioni se manca la controdichiarazione scritta; b) la quietanza riportata in un rogito ha natura confessoria (non fede privilegiata) e può essere contrastata solo con prova della simulazione (con controdichiarazione scritta) o con dimostrazione, analoga all'art. 2732 c.c., di errore o violenza, ovvero con confessione giudiziale del dichiarante. La decisione d'appello sul merito dovrà essere riformulata alla luce di tali principi; conseguentemente verranno riconsiderate anche le statuizioni sulle spese.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  secondo e terzo comma (versione ratione temporis)

  Disciplina la forma della procura speciale in cassazione: per i giudizi introdotti prima del 4/7/2009 la procura non può essere apposta a margine di atti diversi dal ricorso o controricorso; la procura deve essere in atto pubblico o scrittura privata autenticata se non rilasciata sui documenti ammessi.

• art. 360 c.p.c.

  Consente il ricorso per cassazione per violazione di norme di diritto (n.3), nullità e violazioni procedurali (n.4) e omesso esame di fatti decisivi (n.5); la Corte ha applicato tali parametri nell'esame dei motivi.

• art. 2722 c.c.

  Pone il divieto di provare con testimoni o presunzioni pattuizioni dirette a celare una parte del corrispettivo in contratti formali; la Corte ha richiamato questo limite per le simulazioni relative del prezzo tra le parti.

• art. 2724 c.c.

  Prevede i casi in cui la prova testimoniale è ammessa nella simulazione; la Corte distingue tra simulazione assoluta e relativa e richiama i limiti applicabili alle parti e ai terzi.

• art. 2725 c.c.

  Regola gli atti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem; rilevante per la natura del contratto apparente e della simulazione relativa.

• art. 2726 c.c.

  Limita la prova per testimoni e per presunzioni sul fatto del pagamento ma non esclude la prova per confessione; la Corte ha osservato che la confessione giudiziale del debitore può superare la quietanza.

• art. 2700 c.c.

  Tratta la fede privilegiata delle scritture pubbliche; la Corte ha distinto la dichiarazione di pagamento nel rogito come dichiarazione confessoria (non dotata di fede privilegiata ex art.2700) soggetta a prova contraria nei limiti indicati.

• art. 2732 c.c.

  Prevede l'azione di rescissione per errore o violenza; la Corte ha indicato la possibilità di allegare errori di fatto o violenza per superare la quietanza, per analogia.

• art. 1417 c.c.

  Riferita ai limiti della simulazione e agli effetti sulla validità del negozio, richiamata nel contesto dell'impossibilità di provare certe pattuizioni tramite mezzi limitati.

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: la Corte ha richiamato che le ammissioni delle parti (es. riconoscimento della discendenza) esonerano l'altra parte dall'onere di provarle.

• art. 91 c.p.c.

  Disciplina la liquidazione delle spese di lite; la decisione sulle spese d'appello sarà alterata dall'annullamento parziale della sentenza impugnata.

• art. 112, 116, 342 c.p.c.

  Richiamate in relazione alle censure per violazione del diritto di difesa, omesso esame di fatti e motivazione; la Corte ha ritenuto inammissibili o infondati alcuni di tali motivi perché non configuravano fatti decisivi omessi o però erano deduzioni non rilevanti in cassazione.

• art. 378 c.p.c.

  Regola le memorie del P.M. e le memorie illustrative delle parti in Cassazione; il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni ex art.378 e le parti hanno depositato memorie illustrative.

Massime di principio

• La simulazione relativa del prezzo in un contratto immobiliare scritto (rogito) tra le parti richiede come prova, di norma, una controdichiarazione scritta: testimonianze e presunzioni sono fortemente limitate tra le parti.
• La quietanza inserita nel rogito ha natura confessoria, non fede privilegiata: vincola salvo che venga efficacemente superata con prova della simulazione (con controdichiarazione scritta), con dimostrazione di errore o violenza o con confessione giudiziale contraria.
• Dichiarazioni rese a terzi (es. in sede penale) non sono automaticamente confessioni stragiudiziali valide per escludere la quietanza; occorre valutare se contengono un'esplicita e consapevole ammissione di fatti sfavorevoli.
• In materia di prova, va distinta la posizione delle parti (o loro eredi) rispetto a terzi: i terzi possono provare diversamente la simulazione, mentre tra le parti valgono i limiti di cui all'art. 2722 c.c.
• L'ammissione esplicita di un fatto processuale (es. rapporto di parentela o discendenza) da parte dell'altra parte esonera dall'onere probatorio e produce effetti in giudizio.
• In Cassazione la procura speciale deve rispettare le forme previste dall'art. 83 c.p.c. secondo la disciplina vigente ratione temporis; depositi a margine non conformi possono essere dichiarati inammissibili.
• La confessione giudiziale del dichiarante (es. tramite interrogatorio formale) può superare la quietanza notarile, mentre le prove per testi o per presunzioni sul pagamento sono più limitate.
• Quando la Corte di legittimità accoglie motivi attinenti a regole di diritto probatorio rilevanti, le statuizioni di merito su spese e su altre statuizioni collegate possono essere travolte e devono essere riconsiderate dal giudice di rinvio.