Cassazione Civile, Sentenza n. 1027/2022 del 14/01/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR che aveva rideterminato il valore dell'immobile trasferito a Collegiove, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 51 e 52 TUR e irragionevole motivazione ai sensi dell'art. 360 c.p.c. La censura sosteneva che la CTR aveva fondato la decisione sulla perizia di parte che, come quella dell'U.T.E., adottava lo stesso metodo ma aveva operato un abbattimento del 50% senza adeguata motivazione; altresì si deduceva che la decisione non aveva considerato la documentazione prodotta e non aveva esplicitato le ragioni del convincimento, configurando apparente o insufficiente motivazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha riqualificato il motivo come denuncia di apparente motivazione (art. 360, primo comma, n.5 c.p.c.) e ha ritenuto che la CTR avesse spiegato le ragioni della propria scelta: l'U.T.E. non aveva effettuato sopralluogo (avendo usato foto aeree), aveva assunto parametri non pertinenti (comparabili a destinazione abitativa anziché alberghiera), aveva conteggiato ipoteticamente 90 appartamenti mentre si trattava di un unico complesso non frazionato, e il perito di parte aveva invece fornito una stima più aderente al valore venale. Per questi motivi il vizio di motivazione prospettato non è stato ravvisato. Il ricorso è respinto e l'Agenzia è condannata al pagamento delle spese (liquidate in euro 3.500,00 più euro 200,00 per esborsi e accessori).

Norme richiamate

• artt. 51 e 52 TUR

  L'Agenzia invocava queste norme come parametri per la corretta determinazione del valore; la Corte non ha ritenuto che vi fosse una specifica violazione normativa formale, concentrandosi invece sulla adeguatezza della motivazione che giustificava la preferenza della perizia di parte.

• art. 360 c.p.c. (primo comma, nn. 3 e 5)

  Il ricorso era formalmente incentrato sul n.3 (violazione di legge/irragionevolezza), ma la Corte lo ha riqualificato come vizio di apparente motivazione ai sensi del n.5, esaminando se la decisione di merito rendesse percepibile il percorso logico-giuridico.

• art. 132 c.p.c., comma 2, n.4

  Richiamata dalla giurisprudenza citata in motivazione: norma che impone il contenuto minimo della motivazione della sentenza; la Corte ne usa i principi per valutare quando la motivazione sia carente o incomprensibile.

• art. 111 Cost.

  Principio costituzionale del giusto processo e del diritto a una decisione motivata; la Corte ricorda che la mancanza di motivazione ostacola il controllo sulla logicità della decisione e può integrare nullità per vizio procedurale.

Massime di principio

• In giudizi fiscali su rettifiche di valore immobiliare il decisore può ritenere preferibile una perizia di parte quando esplicitamente motivato: è sufficiente che la sentenza indichi gli elementi che giustificano la scelta (es. mancanza di sopralluogo dell'U.T.E., comparabili non pertinenti, errore nel conteggio delle unità).
• Un ricorso per cassazione basato su presunta violazione di norme tecniche di stima può essere riqualificato come vizio di motivazione: il profilo decisivo è se la sentenza di merito renda comprensibile il percorso logico-giuridico seguito.
• La mera affermazione che il giudice ha "aderito acriticamente" alla perizia di parte non basta: il ricorrente deve indicare i punti specifici in cui la motivazione risulta inconsistente o contraddittoria, mostrando l'assenza di collegamento logico tra fatti, prova e conclusione.
• Periti e U.T.E. privi di sopralluogo o che utilizzano comparabili non omogenei espongono la loro stima a critica e possono giustificare l'accoglimento di una perizia alternativa se il giudice espone chiaramente le ragioni.
• In sede di Cassazione, se la motivazione della corte d'appello è graficamente presente e mostra argomentazioni concrete che spiegano il convincimento, il vizio di apparente motivazione non è integrato e il ricorso va rigettato.