Cassazione Civile, Sentenza n. 06628/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno chiesto il risarcimento del danno derivante da infiltrazioni d'acqua (dal 2002) che avrebbero reso inagibile un appartamento di loro proprietà con conseguente anticipata risoluzione del contratto di locazione e perdita dei canoni. Sostenevano che la trave interessata dalle infiltrazioni fosse parte condominiale e portante, che le infiltrazioni provenissero dal tetto condominiale e che sussistesse il nesso causale tra tali fatti e il recesso del conduttore; inoltre lamentavano la mancata considerazione di atti e documenti prodotti (anche dall'intervenuto Piredda) e la formazione di un presunto giudicato interno su talune questioni.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso e confermato la decisione di merito che aveva escluso la responsabilità del Condominio. Il Supremo Collegio ha ritenuto che: i documenti depositati tardivamente non potevano essere valorizzati; i ricorrenti non hanno fornito la prova che la trave fosse condominiale e dotata di funzione portante ai sensi dell'art.1117 c.c.; non è stato dimostrato il nesso causale tra le infiltrazioni e l'anticipato recesso del conduttore; la copia del contratto di locazione disconosciuta non aveva efficacia probatoria sufficiente a dimostrare l'entità del danno; la disponibilità del Condominio a transigere era condizionata alla produzione della prova del danno e pertanto irrilevante. Sono state condannate in solido le ricorrenti al pagamento delle spese processuali (esborsi €.200,00 e compensi €.1.500,00 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario 15%) e rilevata la sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento dell'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n.115/2002 come introdotto dalla l. n.228/2012.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  Usato per contestare la doglianza circa la tardività della richiesta del Condominio: la Corte ha ritenuto che la richiesta non introdusse una domanda nuova ma costituisse contestazione già sollevata nei precedenti gradi; dunque nessun giudicato interno era formato.

• art. 115 c.p.c.

  Riferito ai poteri del giudice di merito nella valutazione della prova e del materiale probatorio: la Corte ha confermato l'ampio margine del giudice di merito nell'apprezzamento dell'insieme probatorio e nel ritenere non provati fatti anche se prospettati come "non contestati".

• art. 1117 c.c.

  Richiamato per la nozione di parti comuni dell'edificio: la Corte ha evidenziato che la qualificazione della trave come parte condominiale (funzione portante) spettava ai ricorrenti provarla; l'ordinanza comunale di sgombero non è stata ritenuta sufficiente, di per sé, a dimostrare la condominialità della trave.

• art. 2712 c.c.

  Richiamato nel contesto della valenza probatoria delle scritture e dei documenti: la Corte ha dato rilievo al fatto che la copia del contratto di locazione disconosciuta perde efficacia probatoria decisiva per dimostrare il danno.

• art. 2719 c.c.

  Richiamato in relazione alla prova della provenienza e della veridicità di documenti (denunce/annotazioni): la Corte ha ritenuto che gli elementi prodotti non comprovassero il nesso causale e la situazione locativa richiesta per la domanda risarcitoria.

• art. 214 c.p.c.

  Riferito alla regola generale sulla prova documentale e sulla sua valutazione: la Corte ha ritenuto che documenti prodotti tardivamente o disconosciuti non possano avere, senza ulteriore supporto, forza decisiva.

• art. 215 c.p.c.

  Riguarda la produzione di documenti e la loro utilizzabilità: la Corte ha ribadito l'importanza della tempestività e della regolare produzione documentale ai fini della valutazione probatoria.

• art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002

  art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002

  Norma sulla disciplina del contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'obbligo, per le ricorrenti, del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, ai sensi della disposizione introdotta dalla legge di stabilità 2013.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228

  art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art.13 del D.P.R. n.115/2002; la Corte l'ha richiamata per giustificare l'applicazione del maggior contributo unificato.

Massime di principio

• Il soggetto che domanda risarcimento per danni derivanti da parti comuni deve provare che l'elemento danneggiato abbia natura condominiale (art.1117 c.c.) o, in alternativa, che il danno derivi da un elemento comune: la mera ordinanza comunale di sgombero non è sempre sufficiente a provare la condominialità o la funzione portante.
• Spetta al danneggiato l'onere di provare il nesso causale tra il fatto dannoso (es. infiltrazioni) e il danno patrimoniale (perdita dei canoni e impossibilità di locare); senza prova del nesso causale la domanda di risarcimento va rigettata.
• Documenti prodotti tardivamente (in particolare nell'udienza di precisazione delle conclusioni) possono essere dichiarati inutilizzabili: la tempestività della produzione documentale è cruciale per la prova in giudizio.
• La non contestazione di circostanze in giudizio richiede che la parte avversa abbia previamente assolto all'onere di allegazione e che l'atto contenga elementi specifici: la semplice affermazione della non contestazione non sostituisce adeguata prova documentale.
• La Corte di merito ha ampia discrezionalità nella valutazione delle prove; la decisione motivata che indica le ragioni del convincimento esonera il giudice dall'esaminare e replicare punto per punto tutte le deduzioni avverse.
• La produzione in giudizio di copie di contratti disconosciuti dal dichiarante ha scarso valore probatorio se non supportata da ulteriori elementi idonei a dimostrare la veridicità e l'attualità della locazione.
• La disponibilità a transigere non sostituisce la prova del danno: una proposta di transazione condizionata alla prova dell'ammontare del danno non impedisce al giudice di valutare l'insussistenza della prova stessa.
• In caso di rigetto del ricorso, possono gravare sul ricorrente ulteriori obblighi di versamento del contributo unificato previsti dalla normativa vigente (D.P.R. n.115/2002 e l. n.228/2012).