Sentenza del 19/03/2018 n. 1238 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2008, per l'importo di 6.101 euro, contestando principalmente la carenza di motivazione dell'atto e la determinazione del valore venale del terreno. Sosteneva che l'area, pur ricadendo in una zona urbanisticamente edificabile destinata a insediamenti industriali e artigianali, fosse caratterizzata da forte pendenza, terrazzamenti e presenza di tralicci dell'alta tensione, elementi che avrebbero dovuto ridurne il valore fino a circa 25 euro al metro quadrato. Contestava inoltre l'utilizzo dei valori medi indicati dalla delibera comunale.

La decisione

L'appello è stato respinto. La Commissione ha ritenuto adeguatamente motivato l'avviso, poiché conteneva i dati catastali, la superficie imponibile, le norme applicate, il valore al metro quadrato e i criteri di calcolo di imposta, sanzioni e interessi. È stato inoltre confermato che l'inclusione del terreno in una sottozona urbanisticamente edificabile integrava il presupposto dell'ICI. Le caratteristiche fisiche dell'area potevano giustificare una riduzione del valore, ma non eliminarne l'edificabilità né equipararlo a un terreno inedificabile; tali elementi erano già stati considerati dal Comune mediante una riduzione del 15%. Il valore è stato ritenuto congruo anche alla luce di una compravendita, nello stesso periodo, di altra porzione del medesimo terreno a 40 euro al metro quadrato. S. R. è stato condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in 1.200 euro, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 5 del d.lgs. n. 504/1992

  Il valore delle aree fabbricabili è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Per i terreni urbanisticamente edificabili, la base imponibile ICI deve essere determinata considerando il valore venale effettivo dell'area. L'edificabilità prevista dallo strumento urbanistico costituisce il presupposto del tributo, mentre le concrete caratteristiche del terreno incidono sulla quantificazione del valore.

• Art. 1, comma 162, della legge n. 296/2006

  Gli avvisi di accertamento devono essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati.

  L'avviso è sufficientemente motivato quando consente al contribuente di comprendere i dati catastali e superficiari, le norme applicate, il valore attribuito al terreno e i criteri utilizzati per la stima e per il calcolo del tributo.

• Corte costituzionale, sentenza n. 181/2011

  È stato escluso l'utilizzo automatico di criteri astratti non collegati alle caratteristiche concrete del bene, imponendo una valutazione coerente con le effettive condizioni e utilizzazioni dell'area.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 2419/2011

  Vincoli, prescrizioni urbanistiche e ostacoli materiali possono ridurre il valore commerciale di un'area, ma non lo azzerano né trasformano automaticamente il terreno edificabile in un terreno inedificabile. Devono essere considerate anche le utilizzazioni legali intermedie compatibili con i vincoli.

Massime di principio

• L'inclusione di un terreno in una zona edificabile dello strumento urbanistico fa sorgere il presupposto dell'ICI, anche se l'edificazione concreta è difficoltosa o soggetta a limitazioni.
• La stessa destinazione urbanistica non implica che tutti i terreni della zona abbiano lo stesso valore: la stima deve considerare ubicazione, conformazione, dimensioni, indici edificatori, distacchi, vincoli, accessibilità e concreta possibilità di sfruttamento.
• Pendenze, terrazzamenti, tralicci, vincoli o altre difficoltà fattuali possono comportare una riduzione del valore venale, ma normalmente non consentono di valorizzare l'area come completamente inedificabile se permane una possibilità edificatoria o altra utilizzazione economica.
• I valori determinati dal Comune mediante delibere e perizie tecniche costituiscono un valido elemento di stima se fondati su comparazioni di mercato e su criteri conoscibili; il contribuente deve contestarli con elementi tecnici concreti e documentati.
• Una perizia di parte basata su una semplice valutazione apodittica, priva di adeguata giustificazione metodologica, può non essere sufficiente a superare la stima comunale.
• Un avviso di accertamento è adeguatamente motivato quando espone tutti gli elementi necessari per ricostruire il tributo: identificazione dell'immobile, superficie, destinazione urbanistica, valore unitario, norme applicate e criteri di calcolo.
• Le compravendite riferite allo stesso terreno o a terreni comparabili nello stesso periodo costituiscono elementi particolarmente rilevanti per verificare la congruità del valore venale.