Sentenza del 02/03/2018 n. 4947 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava la rettifica del valore fiscale di un terreno edificabile acquistato per 48.000 euro, rivalutato dall'Agenzia delle Entrate a 207.000 euro ai fini delle maggiori imposte, sanzioni e interessi. Sosteneva che il terreno fosse sostanzialmente o totalmente inedificabile perché soggetto a destinazione urbanistica in parte a verde pubblico attrezzato e in parte a viabilità, oltre che gravato da ulteriori vincoli, tra cui la vicinanza di una ferrovia. Deduceva inoltre violazione delle norme sulla determinazione del valore venale, omessa o contraddittoria motivazione e omessa pronuncia su uno dei vincoli prospettati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la valutazione dell'Ufficio, fondata sulla destinazione urbanistica del terreno, sulla cubatura realizzabile e sul valore al metro quadrato del prodotto edilizio finito. Il diniego comunale di un determinato permesso di costruire è stato considerato riferibile allo specifico progetto presentato e non idoneo a dimostrare l'inedificabilità assoluta dell'intero terreno. I vincoli urbanistici incidenti sulle modalità o sull'intensità dell'edificazione possono ridurre il valore venale, ma non eliminano necessariamente la natura edificabile dell'area. Il motivo relativo al vincolo ferroviario è stato dichiarato inammissibile e comunque non decisivo. La società è stata condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 4.800 euro, oltre spese forfettarie del 15% e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'art. 51 riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio; l'art. 52, comma 4, disciplina l'inapplicabilità del criterio di valutazione automatica ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione edificatoria.

  Il valore fiscale del terreno deve essere parametrato al suo valore venale effettivo, considerando destinazione urbanistica, indice di edificabilità, cubatura realizzabile e valore del prodotto edilizio. La presenza di vincoli che limitano l'edificazione non esclude automaticamente l'applicazione del regime previsto per i terreni edificabili.

• L.R. n. 38 del 1999, art. 50

  È stata richiamata dalla ricorrente in relazione alla disciplina urbanistica regionale, ma la Corte non ha ravvisato una violazione rilevante ai fini della determinazione del valore fiscale.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2

  L'inclusione di un'area in una zona destinata a servizi pubblici o di interesse pubblico non esclude necessariamente il carattere oggettivamente edificabile del terreno; il vincolo incide invece sulla concreta valutazione delle potenzialità edificatorie e, quindi, sul valore venale.

• Art. 111 Cost.

  La ricorrente ne ha dedotto la violazione sotto il profilo della motivazione della sentenza, ma la Corte ha ritenuto la motivazione della CTR congrua e corretta.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Le censure di violazione di legge, omessa pronuncia e vizio motivazionale sono state ritenute infondate o inammissibili: la motivazione della sentenza era sufficiente e il vincolo ferroviario, anche se provato, non sarebbe stato decisivo.

• Art. 112 c.p.c.

  Non è stata ravvisata omessa pronuncia, perché la doglianza relativa al vincolo ferroviario riguardava, al più, una possibile carenza motivazionale su un profilo non decisivo e non l'omesso esame di una domanda o eccezione.

• D.P.R. n. 327 del 2001, art. 22-bis

  Il decreto di occupazione d'urgenza preordinata all'espropriazione per la presenza della ferrovia non è stato ritenuto idoneo a escludere in assoluto la natura edificabile del terreno.

• Cass., Sez. 5, sentenza n. 12256 del 19 maggio 2010

  I vincoli di piano che incidono sull'edificabilità, come la destinazione a verde o parchi urbani, non sottraggono necessariamente il terreno al regime fiscale dei suoli edificabili, ma rilevano nella quantificazione del valore venale.

• Cass., Sez. 5, sentenza n. 23814 del 23 novembre 2016

  I vincoli di inedificabilità assoluta, generali e preventivi, devono essere distinti dai vincoli di destinazione: questi ultimi possono ridurre le potenzialità edificatorie senza cancellare l'originaria natura edificabile dell'area.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile anche se non è liberamente edificabile in ogni sua parte o se la costruzione è soggetta a vincoli, destinazioni pubbliche, limitazioni quantitative o prescrizioni urbanistiche.
• Il diniego di uno specifico permesso di costruire non dimostra automaticamente l'inedificabilità assoluta del terreno: occorre verificare se il diniego riguardi l'intera area o soltanto il progetto, la localizzazione o le modalità dell'intervento proposto.
• I vincoli urbanistici incidono normalmente sulla quantificazione del valore venale, riducendolo in proporzione alla concreta possibilità di utilizzazione edificatoria, ma non comportano necessariamente l'esclusione dal regime fiscale dei terreni edificabili.
• Per contestare efficacemente una stima fiscale è necessario dimostrare, con strumenti urbanistici, atti amministrativi e perizie, l'eventuale inedificabilità assoluta oppure indicare concretamente perché l'indice edificatorio o il metodo di calcolo utilizzato dall'Amministrazione siano errati.
• La presenza di un vincolo ulteriore, come una ferrovia o una procedura espropriativa, è decisiva solo se dimostra l'impossibilità assoluta di edificare o incide in modo concreto e documentato sul valore del terreno; altrimenti può essere considerata un elemento meramente riduttivo del valore.
• Nella valutazione fiscale rilevano le potenzialità edificatorie oggettive risultanti dagli strumenti urbanistici, non soltanto l'effettivo utilizzo attuale del terreno o l'esito negativo di una singola richiesta autorizzativa.