Cassazione Civile, Sentenza n. 13665/2026 del 11/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione per cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva escluso dall'IMU, per gli anni 2015/2016, porzioni di un'area edificabile di proprietà della contribuente. Il Comune contestava: (i) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 2, e 2, comma 1, d.lgs. n. 504/1992 e la contraddittoria motivazione per avere la Corte regionale escluso dalla tassazione aree destinate a pubblica utilità senza applicare i principi di legge; (ii) l'erronea esclusione dall'applicazione dei parametri di valutazione di cui all'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 e la violazione dell'art. 2697 c.c. relativamente alla prova dei costi dedotti dalla contribuente; (iii) la determinazione del valore imponibile in contrasto con le delibere comunali che avevano già fissato il valore venale in comune commercio (90 €/mq) e il possibile doppio conteggio dei costi di bonifica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha ritenuto che la Corte territoriale abbia equivocato nel ritenere esenti dall'IMU le aree vincolate a pubblica utilità, contravvenendo al principio secondo cui l'inclusione in zone destinate a servizi pubblici incide sul valore venale ma non esclude l'oggettiva edificabilità ai fini dell'imposta. Ha inoltre rilevato una motivazione contraddittoria della sentenza impugnata, in quanto questa si era richiamata a precedenti riferiti al 2013 benché riconoscesse cessioni intervenute nel 2014 che avevano modificato la situazione fattuale per gli anni 2015/2016, rendendo necessaria una rinnovata valutazione delle superfici effettivamente in proprietà nei singoli anni d'imposta. Sul punto del valore imponibile e dei costi di bonifica, la Corte ha stabilito che la valutazione del Giudice regionale non ha spiegato adeguatamente come i costi dichiarati dalla contribuente incidano sul valore dell'area e se tali costi non siano già stati considerati nella stima forfettaria adottata dall'ente, motivo per cui la sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla CTR Lombardia in diversa composizione per nuova determinazione dell'imposta e regolazione delle spese.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 1, comma 2

  Usato per sostenere che il presupposto impositivo dell'IMU è integrato dalla titolarità dell'area e che l'inclusione in zona destinata a servizi pubblici non esclude di per sé la natura edificabile ai fini dell'imposta.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Richiamato nella valutazione dell'oggettiva edificabilità: la destinazione urbanistica incide sul valore venale ma non elimina il carattere edificabile ai fini dell'imposta.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  Rilevante per la determinazione del valore venale e per il corretto uso dei parametri di legge nella stima della base imponibile; la Corte ha richiesto che sia chiarito in che misura i costi di bonifica indicati dalla contribuente influenzino il valore rispetto al valore predeterminato dall'ente.

• d.lgs. n. 504/1992, art. 40, comma 1

  Richiamato nella discussione sul rispetto dei criteri di determinazione dell'imposta e sulla necessità di motivazione congrua quando si discostano i valori dell'ente e le prove della contribuente.

• d.lgs. n. 446/1997, art. 59, comma 1

  Citando la normativa sui tributi locali, utilizzata nel quadro dei principi di determinazione della base imponibile e della valutazione del valore venale delle aree.

• codice civile, art. 2697

  Riferito al riparto dell'onere della prova: la parte che deduce costi o circostanze che incidono sul valore deve fornire prove idonee a giustificare la riduzione della base imponibile.

Massime di principio

• L'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore a servizi pubblici o a verde incide sul valore venale ma non elimina l'oggettiva natura edificabile ai fini IMU; pertanto tali aree vanno comunque valutate e tassate sulla base del loro valore venale attuale, adeguato ai vincoli urbanistici.
• Se la decisione di un giudice territoriale si richiama a precedenti, occorre verificare la coincidenza degli elementi fattuali: cambiamenti documentati della titolarità o estensione delle superfici (es. cessioni) richiedono un nuovo esame e motivazione specifica per gli anni d'imposta considerati.
• La parte che allega costi straordinari (es. bonifiche) per ridurre la base imponibile deve dimostrare puntualmente l'entità e l'effettiva incidenza di tali costi sul valore dell'area; tali oneri non possono essere considerati due volte se già compresi nella valutazione forfettaria adottata dall'ente.
• La motivazione giudiziale deve essere congrua e priva di contraddizioni: il riferimento a precedenti decisioni è ammissibile solo se i presupposti fattuali coincidono, altrimenti è necessaria una motivazione autonoma che spieghi la diversa valutazione delle superfici e del valore.
• In caso di contrasto tra la stima comunale e le prove documentali della contribuente, il giudice deve confrontare i parametri legali e le evidenze probatorie (art. 5 d.lgs. 504/1992 e art. 2697 c.c.) e indicare chiaramente le ragioni per accogliere o respingere le deduzioni probatorie.