Cassazione Civile, Ordinanza n. 09170/2023 del 03/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'azione di negatoria servitutis proposta dai proprietari di un appartamento al piano terra per far accertare l'inesistenza di un diritto di passaggio esercitato dai convenuti su una banchina-balcone posta lungo la parete del prospetto dell'immobile, sulla quale si aprivano accessi e finestre. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d'appello ha riformato la decisione nei confronti di due appellanti, ritenendo che la porzione di suolo su cui ricadeva la banchina fosse rimasta in comunione e che ciò fosse confermato anche da una clausola dell'atto di donazione del 3.9.1979 relativa alle spese per un collegamento al seminterrato. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione, gli originari attori deducono che la Corte territoriale: 1) ha travisato il titolo di provenienza, omettendo di considerare che l'accertamento andava compiuto alla luce del primo atto di alienazione/donazione successivo alla divisione e non della divisione stessa; 2) ha trascurato la prova testimoniale che, secondo i ricorrenti, confermava l'originaria delimitazione della banchina e il suo uso esclusivo; 3) ha fondato la comunione su mere congetture e presunzioni prive di adeguato supporto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondata la censura. Ha osservato che, per stabilire se esista un titolo contrario alla presunzione di comunione delle parti comuni ex art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario a un terzo, verificando se da esso risulti la volontà di riservare la proprietà di beni potenzialmente destinati all'uso comune. La Corte d'appello, invece, aveva errato nel valorizzare una divisione del 3.9.1979 avente ad oggetto il terreno, quando il condominio non esisteva ancora, e nel desumere la comunione della banchina da argomenti presuntivi legati alla ripartizione di spese per un collegamento al seminterrato. È stato inoltre ribadito che l'elencazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. non è tassativa e che la destinazione particolare del bene può escludere la contitolarità necessaria. La sentenza impugnata è quindi stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione opera per le parti dell'edificio necessarie alla sua esistenza o permanentemente destinate all'uso comune; l'elencazione è esemplificativa e può essere vinta da un titolo contrario o dalla particolare destinazione del bene.

Massime di principio

• Per vincere la presunzione di comunione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. occorre guardare all'atto costitutivo del condominio, ossia al primo trasferimento di una unità immobiliare dall'originario proprietario, e verificare se da esso emerga la volontà di riservare la proprietà di determinati beni a uno solo dei partecipanti.
• Quando si tratta di stabilire se una porzione dell'edificio o dell'area su cui esso insiste sia comune o esclusiva, non è decisivo un atto precedente alla nascita del condominio se quel titolo non ha ancora ad oggetto il fabbricato condominiale.
• L'elencazione delle parti comuni contenuta nell'art. 1117 c.c. è non tassativa: se, per caratteristiche obiettive, il bene serve esclusivamente una sola parte dell'immobile o non è destinato all'uso comune, viene meno il presupposto della contitolarità necessaria.
• La qualificazione di un bene come comune non può essere desunta da mere congetture o da argomenti presuntivi non ancorati al corretto titolo di provenienza e alla concreta destinazione del bene.

Come è indicizzato