Cassazione Civile, Sentenza n. 8442/2024 del 28/03/2024

Esito

La controversia

La ricorrente agiva per ottenere la produzione dell'effetto traslativo del preliminare di vendita del 1° aprile 2008 e la riduzione del prezzo alla somma già versata di €300.000,00, lamentando vizi dell'immobile e l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di cancellare ipoteche gravanti sull'immobile nonché alla prestazione di fideiussione. Il giudice di primo grado aveva disposto il trasferimento subordinato al versamento del residuo prezzo di €184.029,00 con uno scomputo di €49.625,00 per i lavori da eseguire; la Corte d'appello confermò ritenendo inammissibile la domanda di cancellazione delle ipoteche proposta in appello e ritenendo già congrua la decurtazione operata. La ricorrente ha impugnato in Cassazione per violazione dell'art. 2932 c.c., sostenendo che l'inadempimento della venditrice alla cancellazione delle ipoteche incideva sull'equilibrio sinallagmatico e che la Corte avrebbe dovuto consentire misure idonee (es. sospendere o destinare il residuo prezzo alla cancellazione delle iscrizioni) invece di imporre il pagamento del saldo per ottenere il trasferimento di un immobile ancora gravato da ipoteche.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Firenze e ha disposto il rinvio alla stessa Corte in diversa composizione. La Cassazione ha affermato il principio secondo cui, in caso di esecuzione in forma specifica del preliminare nonostante l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di cancellare ipoteche, il giudice può consentire al promissario acquirente di utilizzare la somma ancora dovuta per la cancellazione delle iscrizioni ovvero subordinare il versamento del residuo prezzo all'estinzione delle ipoteche da parte del promittente venditore. Ha inoltre rimesso al giudice di merito la valutazione concreta delle misure riequilibrative e la decisione sulle spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Norma sull'esecuzione in forma specifica del contratto. La Corte ha ritenuto che, in caso di inadempimento del promittente venditore alla cancellazione di ipoteche, l'esecuzione specifica può essere coniugata con misure che tutelino il sinallagma contrattuale: il promissario può essere dispensato dal pagamento o può destinare il residuo prezzo alla cancellazione dei gravami, o il giudice può subordinare il pagamento all'estinzione dei vincoli.

• art. 1353 c.c.

  Riguarda la condizione sospensiva. La Corte distingue tra una condizione sospensiva e l'elemento essenziale della corrispettività: il pagamento non è mera condizione sospensiva ma elemento intrinseco del trasferimento; il mancato pagamento comporta inadempimento risolutivo, ma ciò non esclude che il giudice possa modulare il pagamento per preservare l'equilibrio contrattuale.

• art. 2900 c.c.

  Azione surrogatoria. La Corte segnala che l'ipotesi di impiego del residuo prezzo per cancellare gravami non rientra nello schema dell'azione surrogatoria ex art. 2900 c.c., ma in altri istituti (es. compensazione giudiziale).

• art. 1243 c.c.

  Compensazione giudiziale. La Corte individua nella compensazione giudiziale il quadro giuridico possibile per riequilibrare il credito del promittente venditore con l'obbligazione che il promissario adempie per suo conto (es. pagando per cancellare le ipoteche).

• art. 1180 c.c.

  Adempimento per conto di un terzo. Utilizzato per spiegare che il promissario acquirente che adempie l'obbligo del promittente venditore (es. estinguendo gravami) può operare una prestazione che giustifica un riequilibrio delle posizioni, anche tramite compensazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale richiamata in relazione alla memoria illustrativa depositata per l'adunanza camerale non partecipata; segnalata come motivo per integrazione documentale.

• art. 378 c.p.c.

  Norma richiamata in relazione alla memoria depositata dal Pubblico Ministero nella fase di Cassazione.

Massime di principio

• Se il promittente venditore non adempie all'obbligo di cancellare ipoteche in vista del definitivo, il promissario acquirente può comunque chiedere l'esecuzione in forma specifica ma è legittimato a sospendere o modulare il pagamento del residuo prezzo fino alla tutela del bene libero da vincoli.
• Il giudice che pronuncia la sentenza che tiene luogo del contratto può fissare condizioni e modalità di pagamento atte a garantire che il trasferimento avvenga per un immobile libero da gravami: es. destinare il residuo prezzo alla cancellazione delle iscrizioni o subordinare il pagamento all'estinzione delle ipoteche da parte del venditore.
• L'adozione di misure come l'impiego del residuo prezzo per estinguere gravami rientra nel potere riequilibrativo del giudice e può essere qualificata come compensazione giudiziale o adempimento per conto del terzo, non come azione surrogatoria.
• Nella redazione del ricorso o delle conclusioni in simili situazioni, è opportuno chiedere esplicitamente al giudice misure alternative (sospensione del pagamento, destinazione delle somme alla cancellazione dei gravami, termining specifici) affinché il tribunale possa valutare e disporre tali rimedi.
• Il compratore che teme l'evizione o la persistenza di vincoli dovrebbe documentare l'incidenza economica dei gravami (preventivi per cancellazione, impatto sul valore) e chiedere al giudice la copertura o il ristoro di tali oneri, oltre all'esecuzione in forma specifica.