Sentenza del 27/01/2017 n. 2096 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'ente religioso ha impugnato l'avviso di accertamento relativo alla maggiore imposta ipotecaria e catastale, contestando la legittimità e la motivazione dell'atto e sostenendo che la stima dell'Ufficio fosse errata. In particolare, ha dedotto che la cessione riguardava soltanto il diritto di superficie sul sottosuolo, con esclusione dell'area sovrastante rimasta di proprietà del cedente, e che non fossero stati adeguatamente considerati la natura del bene, i costi di realizzazione, gli oneri assicurativi e la manutenzione per la durata novantennale. In Cassazione ha denunciato violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto le censure in parte inammissibili, perché miravano sostanzialmente a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, attività non consentita in sede di legittimità, e perché cumulavano in modo indistinto violazioni di legge e diversi vizi motivazionali. Le ha inoltre ritenute infondate nel merito, poiché la sentenza d'appello aveva adeguatamente considerato la natura del bene, la cessione del diritto di superficie, la destinazione urbanistica, la concessione edilizia, la posizione dell'area e il valore di mercato dei box auto. È stata confermata la congruità della stima dell'Ufficio, inclusa la valorizzazione dell'area in misura pari al 30% dell'opera ultimata e l'applicazione di un coefficiente del 90% rispetto alla piena proprietà. L'ente religioso è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 3.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La norma è stata ritenuta correttamente applicata ai fini della determinazione del valore del bene oggetto della cessione. La valutazione può tenere conto della natura del diritto trasferito, delle caratteristiche e della destinazione urbanistica del bene, della concessione edilizia, della posizione dell'area e dei valori di mercato.

• Art. 360 c.p.c.

  I motivi di ricorso per cassazione devono essere specificamente ricondotti ai vizi previsti dalla norma. Non è ammissibile una formulazione cumulativa e indistinta di violazione di legge, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, tale da rimettere alla Corte il compito di ricostruire le censure.

Massime di principio

• In sede di cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del valore del bene, dei fatti o delle prove: tali profili appartengono al merito, salvo effettivi vizi giuridici o motivazionali rilevanti.
• I motivi di ricorso devono essere formulati in modo specifico e separato, indicando con precisione la norma violata oppure il concreto vizio della motivazione; la sovrapposizione di censure eterogenee può comportare l'inammissibilità.
• Nella stima fiscale di un diritto di superficie possono assumere rilievo non solo la durata e la limitazione del diritto, ma anche la destinazione urbanistica, la concessione edilizia, la potenzialità edificatoria, la posizione dell'area e i valori di mercato dell'opera realizzabile.
• I costi di costruzione, manutenzione o assicurazione sostenuti dall'acquirente non incidono automaticamente sul valore fiscale dell'area, soprattutto quando siano normalmente trasferibili sul consumatore finale o non siano stati quantificati e collegati concretamente alla stima.
• La presenza di una concessione edilizia e la concreta potenzialità di realizzare un parcheggio interrato possono giustificare una valorizzazione significativa del terreno o del diritto di superficie, anche se l'area sovrastante resta nella proprietà del cedente.
• Quando il giudice di merito espone in modo analitico e coerente gli elementi considerati nella stima, la decisione difficilmente può essere censurata con successo in cassazione.