Cassazione Civile, Ordinanza n. 21026/2022 del 01/07/2022

Esito

La controversia

Una fondazione proprietaria di un immobile adibito a hotel aveva concesso il bene in locazione a una società alberghiera, prevedendo un canone collegato ai risultati economici dell’attività e un accordo aggiuntivo sulle migliorie e sulla manutenzione straordinaria, con clausola compromissoria. In seguito vi furono modifiche contrattuali, cessioni di credito e trasferimenti della proprietà/gestione dell’immobile tra diversi soggetti del medesimo gruppo, fino alla posizione finale della società ricorrente quale nuova proprietaria e locatrice. Poiché i lavori di manutenzione non sarebbero stati eseguiti correttamente, i locatori agirono giudizialmente per ottenere i diritti economici connessi all’inadempimento del conduttore. Il Tribunale dichiarò il difetto di competenza del giudice ordinario in favore del collegio arbitrale per la presenza della clausola compromissoria nell’accordo sulle migliorie. I ricorrenti impugnarono tale statuizione con due motivi: 1) sostennero che la clausola arbitrale era contenuta solo nel patto sulle migliorie e non nel contratto di locazione, mentre l’azione era fondata solo sulla locazione e sull’obbligo di restituzione dell’immobile nello stato pattuito; 2) dedussero che non fosse corretto estendere la clausola compromissoria all’originaria locazione, poiché tale patto non la richiamava espressamente.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi e ha rigettato il ricorso. Ha osservato che, pur formalmente riferita alla locazione, la pretesa dei ricorrenti si fondava anche sul patto aggiuntivo sulle migliorie, richiamato non solo per precisare il contenuto dell’obbligo violato ma come elemento costitutivo della causa petendi, perché il credito azionato risultava dalla combinazione delle clausole della locazione e dell’accordo accessorio. Ne consegue che la clausola compromissoria contenuta nel patto sulle migliorie era rilevante per individuare il giudice competente. La censura sull’originaria locazione è stata ritenuta, per di più, estranea alla ratio decidendi, poiché sul punto la domanda era stata dichiarata inammissibile e non vi era statuizione di incompetenza. La Corte ha quindi condannato i ricorrenti alle spese e ha dato atto dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte dà atto che il tenore del dispositivo integra i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Ai fini della clausola compromissoria non conta solo il contratto formalmente indicato come base dell'azione, ma anche il patto accessorio che sia richiamato come elemento costitutivo della pretesa azionata.
• Se la causa petendi del credito dedotto in giudizio si costruisce mediante il coordinamento di più accordi collegati, la clausola arbitrale contenuta in uno di essi può attrarre la controversia alla competenza arbitrale.
• Non è decisivo che un accordo sia evocato solo per descrivere il contenuto dell'inadempimento: se esso è necessario a fondare la pretesa, entra a far parte della causa petendi.
• Una censura è inammissibilmente estranea alla ratio decidendi quando investe un profilo sul quale il giudice di merito non ha pronunciato la decisione contestata, ma un diverso esito processuale.

Come è indicizzato