Cassazione Civile, Sentenza n. 7337/2024 del 19/03/2024

Esito

La controversia

Leviticus impugnava il decreto del Tribunale di Monza che aveva autorizzato il curatore a subentrare nel contratto preliminare trascritto e aveva ordinato la cancellazione dei gravami (tra cui un'ipoteca) sull'immobile. La ricorrente contestava l'applicabilità dell'art. 108 legge fallimentare poiché si trattava di un subentro ex lege del curatore in un preliminare trascritto (art. 72, ultimo comma), ossia di una vendita conseguente a un obbligo negoziale e non di una vendita procedimentalizzata/concorsuale finalizzata alla liquidazione dell'attivo; inoltre il prezzo era stato integralmente versato prima della sentenza dichiarativa e la trascrizione del preliminare era anteriore al fallimento, per cui i diritti del creditore ipotecario non sarebbero dovuti essere automaticamente purgati.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Leviticus, cassando il decreto del Tribunale di Monza e rinviando per nuovo esame. La Corte ha affermato il principio secondo cui l'effetto purgativo dell'art. 108, secondo comma, legge fall., collegato alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, si realizza esclusivamente con riferimento alle vendite procedimentalizzate e finalizzate alla liquidazione dell'attivo secondo le modalità previste dall'art. 107 (procedure competitive, stima, pubblicità, gara ecc.). L'esecuzione del preliminare per effetto del subentro obbligatorio del curatore (art. 72, ultimo comma) è vendita di natura negoziale/adempimentale e non configurabile come vendita forzata o concorsuale; pertanto non opera automaticamente il potere purgativo dell'art. 108. La Corte ha inoltre chiarito che la norma del Codice della crisi (art. 173 CCII), introdotta successivamente, disciplina un regime differenziato e innovativo (con opponibilità parziale degli acconti e potere purgativo collegato a condizioni specifiche) che non può essere usata per estendere retroattivamente l'effetto purgativo alla legge fallimentare antecedente.

Norme richiamate

• art. 108 legge fallimentare

  una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo

  L'effetto purgativo previsto dall'art. 108 si collega esclusivamente alla vendita concorsuale/forzata realizzata secondo le modalità di cui all'art. 107; non si applica automaticamente alle vendite eseguite in adempimento di un preliminare per effetto del subentro del curatore (art. 72, ultimo comma).

• art. 72 legge fallimentare

  se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito ... l'esecuzione del contratto ... rimane sospesa fino a quando il curatore ... dichiara di subentrare nel contratto ... ovvero di sciogliersi dal medesimo ... (ultimo comma: deroga per preliminare trascritto relativo alla prima casa)

  Il subentro del curatore nel preliminare trascritto è, per il caso di prima casa, obbligatorio ex lege (ultimo comma) e configura un adempimento di obbligazione negoziale, non una vendita procedimentalizzata finalizzata alla liquidazione dell'attivo.

• art. 107 legge fallimentare

  Disciplina le modalità delle vendite fallimentari; richiede procedure competitive o modalità procedimentali assimilabili (stima, pubblicità, possibilità di gara). L'art. 108 va coordinato con l'art. 107: l'effetto purgativo opera quando la vendita rientra nelle alternative di art. 107.

• art. 2645-bis cod. civ.

  Regime di trascrizione del contratto preliminare; la trascrizione anteriore al fallimento tutela il promissario acquirente rispetto al rischio del fallimento del promittente venditore, consentendo il subentro del curatore senza che il preliminare venga sciolto.

• art. 2775-bis cod. civ.

  Riconosce un privilegio speciale al credito del promissario acquirente nel caso di scioglimento del preliminare, ma in ambito fallimentare tale privilegio può essere subordinato alla priorità delle ipoteche anteriormente iscritte.

• artt. 2878 e 2882 cod. civ.

  Norme civili sull'estinzione delle ipoteche; secondo la Corte la cancellazione delle ipoteche non può avvenire fuori dal perimetro normativo che giustifica la purgazione (cioè le vendite procedimentalizzate).

• art. 2808 cod. civ.

  Regola il diritto di sequela del creditore ipotecario; la decisione sottolinea che tale diritto non può essere sostanzialmente soppresso senza espresso intervento normativo.

• art. 173 Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (CCII)

  nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita ... gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato

  Il CCII ha introdotto un regime specifico e innovativo: il potere purgativo è collegato all'opponibilità parziale degli acconti (falcidia della metà) e a specifiche condizioni procedurali; non è criterio esegetico utile per estendere automaticamente l'effetto purgativo alla disciplina della legge fallimentare antecedente.

Massime di principio

• L'effetto purgativo dell'art. 108 legge fall. si applica solo quando la vendita è procedimentalizzata/concorsuale secondo art. 107 (stima, pubblicità, possibilità di gara o altro schema procedurale alternativo previsto dalla norma).
• Il subentro obbligatorio del curatore nel preliminare trascritto (art. 72, ultimo comma) configura un adempimento di natura negoziale: la vendita conseguente non è una vendita fallimentare coattiva e dunque non attiva automaticamente l'art. 108.
• La trascrizione del preliminare anteriore al fallimento tutela il promissario rispetto al rischio del fallimento del venditore ma non altera di per sé la priorità delle ipoteche anteriori in assenza di specifica norma che disponga la purgazione.
• Il nuovo regime del CCII (art. 173) disciplina una soluzione differente e autonoma: se applicabile, può consentire la cancellazione delle iscrizioni a fronte della opponibilità parziale (metà) degli acconti, ma solo se sono soddisfatte le condizioni procedurali e temporali previste dalla norma.
• Nella pratica, per valutare se si può ottenere cancellazione di ipoteche occorre verificare (a) se la vendita sia avvenuta secondo le modalità di art. 107; (b) se il curatore è subentrato ex lege nel preliminare (art. 72, ultimo comma); (c) la data di trascrizione del preliminare rispetto alla dichiarazione di fallimento; (d) se e quanto è stato versato come acconto/ prezzo; (e) se il CCII è applicabile.
• Se si è nella fattispecie di subentro ex lege senza procedura competitiva, il creditore ipotecario mantiene i suoi diritti e la cancellazione delle iscrizioni non è automatica; eventuali tutele del promissario (es. azione per adempimento, garanzia per evizione) vanno esperite nei rimedi privatistici ordinari.