Sentenza n. 5445/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno chiesto la riforma della sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono adottato dall'Ufficio Condono di Roma Capitale. Con il primo motivo hanno dedotto omessa pronuncia e violazione degli artt. 10-bis, 21-ter e 21-septies della l. 241/1990, sostenendo che il preavviso e il diniego fossero stati comunicati al precedente proprietario, anziché agli attuali titolari, e che il provvedimento fosse inefficace o nullo per mancanza dell'individuazione del corretto destinatario. Con il secondo motivo hanno dedotto violazione dell'art. 39 della l. 724/1994 e dell'art. 31 della l. 47/1985, nonché difetto di istruttoria e travisamento dei presupposti, sostenendo che, trattandosi di manufatto non residenziale e di un cambio di destinazione d'uso, dovesse applicarsi il criterio dell'ultimazione funzionale, non quello strutturale, e che l'assenza delle tamponature esterne non impedisse l'utilizzo del capannone. Hanno richiamato il collaudo, il nulla osta dell'ente gestore del servizio elettrico e fatture commerciali per dimostrare l'esistenza dell'attività prima del termine utile per il condono. Con il terzo motivo hanno dedotto violazione dell'art. 39, comma 4, della l. 724/1994 e dell'art. 20 della l. 241/1990, sostenendo che il decorso del termine e il pagamento dell'oblazione avessero determinato il silenzio-assenso sulla domanda di condono.

La decisione

L'appello è stato rigettato. Il primo motivo è stato ritenuto infondato: sebbene il procedimento fosse stato inizialmente indirizzato al precedente proprietario, richiedente il condono, Roma Capitale, una volta informata del trasferimento della proprietà, aveva comunicato agli attuali titolari il preavviso di diniego e concesso loro un termine per presentare osservazioni ai sensi dell'art. 10-bis della l. 241/1990. Gli attuali proprietari erano quindi stati posti in condizione di partecipare al procedimento. Inoltre, il diniego era stato notificato al soggetto che aveva presentato l'istanza e non risultava affetto da nullità per mancanza di un elemento essenziale: l'effetto del diniego ineriva al bene immobile e si trasferiva ai successivi proprietari, anche in ragione dell'inerenza del diritto reale. Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, sono stati ritenuti infondati. Il Consiglio di Stato ha precisato che, per gli edifici non residenziali o per le opere interne di edifici esistenti, opera il criterio funzionale dell'ultimazione; tuttavia, anche tale criterio richiede che l'immobile sia compiutamente identificabile nella sua consistenza planovolumetrica e presenti una riconoscibile identità funzionale. Le tamponature esterne erano quindi necessarie. La loro mancanza al momento rilevante risultava incontestata, poiché gli appellanti non avevano dimostrato che fossero state realizzate entro i termini previsti dalla l. 724/1994. Inoltre, poiché la destinazione commerciale implicava la vendita e la protezione della merce, era inverosimile ritenere funzionalmente ultimato un edificio privo di tamponature. Mancando il presupposto dell'ultimazione dell'opera, non poteva neppure formarsi il silenzio-assenso sulla domanda di condono: il mero decorso del termine e il pagamento dell'oblazione non bastano quando non risultino verificati i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa, o quando la domanda riguardi un'opera incompiuta o contenga una dichiarazione inesatta sull'ultimazione. La sentenza di primo grado è stata dunque confermata e gli appellanti sono stati condannati al pagamento di 4.000 euro di spese processuali.

Norme richiamate

• art. 10-bis l. 241/1990

  La comunicazione del preavviso di diniego ha consentito agli attuali proprietari, informati del procedimento, di partecipare e presentare osservazioni.

• art. 20 l. 241/1990

  Il silenzio-assenso non si forma quando la domanda non possiede i requisiti sostanziali richiesti dalla disciplina di settore.

• art. 21-septies l. 241/1990

  La mancata originaria indicazione o notificazione agli attuali proprietari non determina nullità, poiché il diniego era stato notificato al richiedente e l'immobile costituiva l'oggetto essenziale dell'atto.

• art. 31 l. 47/1985

  Per verificare l'ultimazione dell'opera ai fini del condono si applica il criterio funzionale alle opere interne di edifici esistenti e ai manufatti non residenziali; tale criterio richiede comunque una consistenza planovolumetrica identificabile e una concreta identità funzionale.

• art. 35 l. 47/1985

  L’art. 35 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nello stabilire che il diniego di sanatoria va notificato al richiedente, non impone all’Amministrazione di verificare chi sia l’attuale proprietario del bene immobile.

  Il destinatario formale del diniego di sanatoria è il richiedente, quale soggetto che ha avviato il procedimento; le vicende traslative della proprietà non impongono necessariamente una nuova notificazione, ferma la possibilità di coinvolgere gli attuali proprietari se l'amministrazione ne conosce il subentro.

• art. 39 l. 724/1994

  Il condono presuppone la sussistenza dei requisiti oggettivi dell'opera e della sua ultimazione entro il termine normativo.

• art. 39, comma 4, l. 724/1994

  Il decorso del termine procedimentale non determina il silenzio-assenso in assenza dei requisiti sostanziali per il condono.

• art. 21-ter l. 241/1990

Massime di principio

• Nel procedimento di condono edilizio, il diniego deve essere notificato al soggetto che ha presentato l'istanza; il trasferimento della proprietà dell'immobile non rende di per sé nullo il provvedimento per mancata indicazione o notificazione agli attuali proprietari, soprattutto quando questi siano stati informati del procedimento e posti in condizione di partecipare.
• Per gli edifici non residenziali e per le opere interne di edifici esistenti, l'ultimazione rilevante ai fini del condono si valuta secondo il criterio funzionale; tale criterio richiede non solo la possibilità astratta di utilizzare il manufatto, ma anche che esso abbia una consistenza planovolumetrica identificabile e una chiara identità funzionale coerente con la destinazione d'uso richiesta.
• La mancanza delle tamponature esterne può impedire di ritenere ultimato, ai fini del condono, un manufatto destinato ad attività commerciale, quando tali opere siano necessarie per rendere l'edificio concretamente idoneo alla vendita e alla protezione della merce.
• Il silenzio-assenso sulla domanda di condono edilizio non si forma per il solo decorso del termine e per il pagamento dell'oblazione: è necessaria la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla disciplina di settore. Una domanda relativa a un'opera incompiuta o fondata su un'inesatta dichiarazione circa l'ultimazione non può essere accolta mediante silenzio significativo.

Come è indicizzato