Cassazione Civile, Ordinanza n. 09309/2026 del 13/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una delibera del supercondominio che aveva approvato il riparto consuntivo delle spese comuni e il preventivo per l'esercizio successivo, includendo anche la quota di riscaldamento. La condomina sosteneva di avere distaccato la propria unità immobiliare dall'impianto centralizzato già dal 2008 e di non fruire più del servizio, deducendo che fosse illegittimo addebitarle integralmente le spese di riscaldamento e che la delibera fosse nulla perché la maggioranza non poteva incidere sugli obblighi individuali dei singoli condòmini in relazione a un servizio non fruito. Il giudice di pace aveva accolto l'impugnazione; il tribunale, in appello, aveva rigettato l'appello del supercondominio affermando la nullità della delibera per impossibilità dell'oggetto, ritenendo che l'approvazione del bilancio su base millesimale non rientrasse nelle competenze dell'assemblea dei rappresentanti dei condomìni. In cassazione il supercondominio ha proposto cinque motivi: nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; violazione del giudicato e degli oneri di impugnazione; violazione del contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c. per mancato previo confronto sulla questione di nullità rilevata d'ufficio; violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. per avere il giudice fondato la decisione su una circostanza di fatto non dedotta; infine riproposizione di censure d'appello. La resistente ha eccepito anche l'inammissibilità del ricorso per difetto di procura, eccezione respinta dalla Corte.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondata l'eccezione preliminare di inammissibilità per difetto di procura e ha accolto il quarto motivo di ricorso, ritenendo errata la tesi del tribunale secondo cui l'assemblea del supercondominio non potesse deliberare il riparto delle spese per un servizio comune ai vari edifici. La Corte ha osservato che l'art. 67 disp. att. c.c. non contiene la distinzione tra bilancio del bene comune generale e bilanci separati dei singoli fabbricati prospettata dal tribunale; ha richiamato la giurisprudenza che riconosce al supercondominio il potere di determinare e ottenere il pagamento delle quote dovute dai singoli condòmini per spese comuni e servizi comuni in proporzione ai millesimi. L'accoglimento del quarto motivo ha reso assorbiti gli altri motivi, compreso quello relativo alla motivazione e quello concernente la questione di nullità rilevata d'ufficio. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio al Tribunale di Perugia in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67 disp. att. c.c.

  La disposizione, richiamata in tema di supercondominio, non è stata letta come fonte di un limite che escluda la competenza dell'assemblea dei rappresentanti a deliberare il riparto delle spese per servizi comuni ai vari edifici; non introduce la distinzione tra bilancio generale e bilanci separati sostenuta dal tribunale.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso come parametro della dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante.

• art. 156 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla dedotta nullità della sentenza.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato nei motivi di ricorso per denunciare ultrapetizione o mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha però assorbito tali censure dopo l'accoglimento del quarto motivo.

• art. 2909 c.c.

  Invocato nel secondo motivo per sostenere la violazione del giudicato interno; la censura è stata assorbita.

• art. 343 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in tema di appello incidentale e oneri di impugnazione; censura assorbita.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in tema di domande/eccezioni non riproposte in appello; censura assorbita.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Invocato nel terzo motivo per dedotta violazione del contraddittorio sulla questione rilevata d'ufficio; censura assorbita.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo per censurare l'utilizzo di fatti non dedotti o non provati; la Corte ha accolto il motivo per diversa ragione, cioè per erronea qualificazione della competenza dell'assemblea supercondominiale.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo in relazione alla valutazione delle risultanze di causa; censura assorbita nella motivazione di accoglimento del motivo.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  Usato come parametro di impugnazione per i vizi di nullità denunciati nei motivi di ricorso.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo anche sotto il profilo del vizio motivazionale.

Massime di principio

• Nel supercondominio, l'assemblea dei rappresentanti può deliberare il riparto delle spese relative a servizi comuni ai vari edifici in proporzione ai millesimi, senza che sia necessario scindere la contabilità in un bilancio generale e in bilanci separati dei singoli fabbricati, salvo diversa disciplina normativa o regolamentare non emergente nel caso deciso.
• L'art. 67 disp. att. c.c. va interpretato come norma funzionale al funzionamento del supercondominio, non come disposizione eccezionale che restringa implicitamente alle sole decisioni espressamente elencate la competenza dell'assemblea dei rappresentanti sul riparto delle spese comuni.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su una pretesa mancanza di competenza dell'organo assembleare non ricavabile dal testo normativo, la sentenza è censurabile per erronea applicazione della disciplina del supercondominio.
• L'accoglimento di un motivo di ricorso che investe la ratio decisoria principale determina l'assorbimento delle ulteriori censure che attengano a profili processuali o logicamente subordinati.

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