Cassazione Civile, Sentenza n. 10022/2022 del 29/03/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Ancona che aveva rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate avverso avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relativo alla compravendita di un suolo edificabile. L'Agenzia contestava la decisione perché riteneva che l'atto impositivo fosse correttamente motivato sulla base di una stima comparativa (due atti di compravendita, uno nel triennio antecedente e uno nel semestre successivo) e dei dati OMI, mentre la CTR aveva dato prevalenza alla prova comparativa fornita dalla contribuente e aveva ritenuto carente la motivazione dell'ufficio. Il ricorso è fondato su più motivi, con particolare riferimento alla corretta applicazione degli artt. 51 e 52 del DPR n.131/1986 e alla motivazione dell'avviso di rettifica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo che la Commissione di merito avesse fatto un errato apprezzamento dei principi normativi e giurisprudenziali relativi alla determinazione del valore venale e alla motivazione dell'avviso di rettifica. In particolare la Corte ha chiarito che, ai sensi dell'art. 51, comma 3, DPR n.131/1986, la rettifica può fondarsi anche su un unico atto comparabile conforme ai parametri richiesti (termine temporale e caratteristiche), e che la motivazione dell'avviso di rettifica risultava nel complesso conforme ai criteri previsti dall'art. 51 comma 3 e dall'art. 52. Ne è conseguito che la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti indicati e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale di Ancona in diversa composizione per rinnovare il confronto tra la documentazione della contribuente e la totalità dei dati posti a fondamento dell'atto impositivo; i restanti motivi sono stati assorbiti. La Corte ha disposto il rinvio anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 51 (commi 1,2,3)

  "1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni"

  La Corte conferma che i criteri indicati sono pariordinati e che la comparazione può fondarsi anche su un unico atto comparabile entro il triennio; il riferimento alle quotazioni OMI non è, da solo, elemento probatorio idoneo a giustificare la rettifica.

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 52 (commi 1,2,2-bis)

  "1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta... 2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni... 2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato... L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma."

  Richiesta di motivazione chiara e indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche. Se l'atto richiama documenti non conosciuti dal contribuente, questi devono essere allegati; la Corte ha valutato che, nel caso concreto, la motivazione complessiva dell'avviso era conforme ai criteri richiesti.

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 1, lett. a

  Stabilisce che, per i trasferimenti immobiliari, la base imponibile è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti salvo i casi previsti; principio richiamato dalla Corte nella ricostruzione del quadro normativo.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992 n. 546, artt. 2 e 35, comma 3

  Richiamati nei motivi di parte per censurare presunte omissioni; tuttavia la Corte ha dichiarato i restanti motivi assorbiti dall'accoglimento dei primi due e non ha statuito specificamente sulle eccezioni formulate su questi articoli.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1 (nn. 3,4,5) - motivo di cassazione

  Norme processuali che individuano i motivi di ricorso per cassazione (violazione di legge, omissione di motivazione, omesso esame di fatto decisivo). La Corte ha ritenuto fondati i motivi basati sulla violazione di legge (art. 51 e 52) e ha assorbito gli altri motivi dedotti.

Massime di principio

• Per la rettifica del valore degli immobili l'Amministrazione può utilizzare, ai fini del controllo, anche un unico atto comparabile entro il triennio previsto dall'art. 51, comma 3, purché l'atto sia conforme ai parametri temporali e tipologici richiesti.
• I criteri indicati dall'art. 51 (trasferimenti, divisioni/perizie, reddito capitalizzato, indicazioni comunali) sono pariordinati: nessuno è automaticamente esclusivo o residuale.
• I dati OMI costituiscono uno strumento indicativo di massima e, da soli, non sono normalmente sufficienti a fondare una rettifica: occorrono ulteriori elementi di valutazione specifici.
• L'avviso di rettifica deve contenere motivazione chiara con i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche (art. 52, comma 2-bis); se l'atto richiama documenti non noti al contribuente, questi devono essere allegati, pena la nullità dell'accertamento.
• Se il giudice di merito non valuta correttamente la totalità degli elementi prodotti dall'Amministrazione, la decisione può essere cassata e la causa rinviata per un nuovo esame, anche relativamente alla congruità del valore venale determinato.