Cassazione Civile, Sentenza n. 12821/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

La Società Agricola e Forestale Tre Pini s.s. ha impugnato l'ordinanza della Corte d'Appello di Milano che aveva confermato le liquidazioni delle indennità di esproprio, di occupazione e per soprassuolo relative a tre mappali a Somma Lombardo, sostenendo: (i) errata qualificazione urbanistica del mappale ex 3367 come 'area agricola' mentre esso era incluso nell'Ambito n.1 "Case Nuove" del Piano d'Inquadramento d'Ambito (PGT) e doveva essere valutato alla stregua di area di trasformazione ai sensi degli artt. 17 e 18 L.R. Lombardia n.3/2009; (ii) vizi nell'applicazione del metodo sintetico-comparativo (uso di contratti non omogenei indicati da Ferrovienord senza verifica della rappresentatività); (iii) omissione di considerare la perdita di valore del residuo fondo per espropriazione parziale e uso improprio di perizie datate (2005) e di atti di altro giudizio; (iv) contestazione della riduzione del 50% del valore per effetto di inquinamento acustico/ambientale; (v) richiesta di revisione della valorizzazione del soprassuolo. Il ricorso mirava alla rinnovazione della stima e alla rideterminazione delle indennità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale (errore di qualificazione urbanistica del mappale ex 3367), ritenendo che la Corte d'Appello aveva considerato la classificazione del singolo mappale anziché la destinazione impressa dall'Ambito di trasformazione (Piano d'Inquadramento d'Ambito "Case Nuove") e non aveva accertato la concreta destinazione dell'area ai fini dell'indennità. Per tale ragione la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente a quel profilo e la causa è rinviata alla Corte d'Appello di Milano, in diversa composizione, per un nuovo esame (anche sull'effettiva destinazione dell'area nell'ambito). Gli altri motivi di ricorso sono stati in parte dichiarati inammissibili e, in gran parte, respinti: la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione del metodo sintetico-comparativo per gli altri mappali, ha ritenuto non erronea la valutazione del deprezzamento del 50% per inquinamento acustico/ambientale, ha ritenuto infondate le doglianze relative all'uso di perizie antecedenti e all'uso delle prove di altro giudizio, e ha confermato che il valore del soprassuolo non costituisce un'indennità separata dal valore del suolo agricolo. Spese e questioni residue sono demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 37 DPR 327/2001

  nell'applicazione delle relative disposizioni occorre tener conto delle "possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione"

  La Corte ribadisce che, per qualificare edificabilità ai fini indennitari, il criterio principale è l'edificabilità legale risultante dagli strumenti urbanistici vigenti; l'edificabilità di fatto è criterio secondario e sussidiario.

• art. 17 L.R. Lombardia n. 3/2009

  Riconosce l'edificabilità legale a tutti i fondi ricadenti nella pianificazione comunale salvo le aree individuate come destinate all'agricoltura, di pregio ambientale o non soggette a trasformazione; la qualificazione va riferita all'ambito di pianificazione (es. Piano d'Inquadramento d'Ambito), non al singolo mappale.

• art. 18 L.R. Lombardia n. 3/2009

  Importa la necessità di valutare le caratteristiche e le potenzialità edificatorie di fatto (esistenza di opere di urbanizzazione primaria, accessibilità, morfologia, rapporti con aree limitrofe) quando si applicano tecniche perequative per la determinazione del valore.

• art. 32 DPR 327/2001

  "l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio"

  Stabilisce il criterio temporale per la valutazione delle caratteristiche del bene; la Corte ha comunque ritenuto utilizzabili perizie pregresse se non vi sono elementi che dimostrino un incremento di valore nel frattempo.

• art. 40 DPR 327/2001

  Regola il metodo sintetico-comparativo: il giudice deve utilizzare elementi comparativi rappresentativi e motivare la loro scelta; la Corte ha però ritenuto corretta l'applicazione del metodo rispetto ai mappali esclusi dal primo motivo.

• artt. 33 e 44 DPR 327/2001

  Richiamati in relazione alla determinazione dell'indennità per soprassuolo e per aspetti procedurali; la Corte ha osservato che non va duplicata l'indennità per piantagioni separatamente dal valore del suolo agricolo.

• deliberazione n. 675/2005 Giunta Regionale Lombardia

  Citata in relazione alla determinazione del valore del soprassuolo; la Corte ha ritenuto che non si debba aggiungere una voce indennitaria separata quando il valore del suolo agricolo già incorpora le piantagioni.

• art. 2909 cod. civ.

  Richiamato sul punto dell'efficacia del giudicato: la Corte precisa che non ha attribuito efficacia di giudicato ad altra sentenza ma ha ritenuto utilizzabili le relative prove, purché motivata e autonome la valutazione.

• artt. 1223 e 2056 cod. civ.

  Invocati in relazione alla riduzione equitativa del valore (deprezzamento dovuto a inquinamento). La Corte ha ritenuto congrua e motivata la riduzione del 50% sulla base delle risultanze probatorie.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Richiamato con riferimento ai motivi di cassazione per omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha valutato tali doglianze e, quando si trattava di mera rivalutazione di merito, le ha dichiarate inammissibili.

Massime di principio

• Per qualificare la destinazione urbanistica ai fini dell'indennità di esproprio prevale l'edificabilità legale risultante dagli strumenti urbanistici vigenti; se l'area è inserita in un Ambito di trasformazione (Piano d'Inquadramento d'Ambito) va considerata la destinazione dell'intero ambito e non solo la classificazione del singolo mappale.
• In regioni con discipline perequative (es. Lombardia, L.R. 3/2009) la valutazione del valore deve considerare le possibilità concrete di sfruttamento (opere di urbanizzazione primaria, servizi, ubicazione): l'edificabilità di fatto integra ma non sostituisce l'edificabilità legale.
• Il metodo sintetico-comparativo richiede l'indicazione e la motivazione degli elementi di comparazione e la verificazione della rappresentatività dei contratti usati; una critica che mira solo a diversa valutazione di fatti accertati rischia di essere inammissibile come censura di merito.
• La determinazione temporale del valore segue l'art. 32 DPR 327/2001: la valutazione prende a riferimento la situazione all'accordo di cessione o alla data del decreto di esproprio; perizie anteriori possono essere utilizzate se non vi sono elementi che dimostrino un aumento di valore nel frattempo.
• Il valore del soprassuolo (piantagioni) normalmente non deve essere conteggiato due volte separatamente dal valore del suolo agricolo, poiché quest'ultimo tiene già conto delle coltivazioni esistenti; evitare duplicazioni indennitarie.
• La Corte può utilizzare prove e consulenze raccolte in altri procedimenti, purché ne dia adeguata motivazione e compia una autonoma valutazione delle stesse; non ne deriva automaticamente efficacia di giudicato.
• Le riduzioni del valore per fattori quali inquinamento acustico o ambientale devono essere motivate e fondate su elementi probatori concreti; una riduzione equitativa (es. 50%) è ammissibile se adeguatamente giustificata dalle risultanze tecniche.
• In caso di espropriazione parziale il principio del calcolo differenziale va applicato quando occorre determinare se e quanto il residuo fondo abbia subito diminuzioni di valore: la prova tecnica (CTU) sul nesso e sull'entità del deprezzamento assume rilievo decisivo.