Sentenza n. 16028/2026 - Roma, Sezione 2

Esito

La controversia

I proprietari hanno impugnato l’ordine di rimozione o demolizione delle opere realizzate nell’appartamento, consistenti nella chiusura di un balcone, nella creazione di circa 12 mq di superficie residenziale e nella modifica del prospetto. Hanno dedotto che Roma Capitale non avrebbe dimostrato la difformità dell’immobile rispetto allo stato autorizzato al momento della costruzione dell’edificio, iniziata prima del 1967, né adeguatamente motivato il provvedimento. Hanno inoltre sostenuto di non aver realizzato le opere, che sarebbero risalenti e già presenti nell’intero edificio, e di aver confidato nelle dichiarazioni rese dal venditore circa la conformità edilizia dell’unità. Infine, hanno contestato l’omessa valutazione della sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 380/2001 e richiamato la proporzionalità, la disomogeneità estetica conseguente al ripristino, la presenza di analoghe opere in altre unità e la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto non sussistente il difetto di istruttoria: il sopralluogo della Polizia Locale e il verbale documentavano la chiusura del balcone, l’aumento della superficie residenziale e la modifica del prospetto; il proprietario aveva inoltre dichiarato che l’intervento, privo di titolo, risaliva a circa vent’anni prima, mentre la planimetria del 1954 qualificava lo spazio come loggia. Ha respinto anche la censura di difetto di motivazione, poiché l’ordine di demolizione è vincolato e basta che descriva le opere abusive e le ragioni della loro abusività; il tempo trascorso non genera affidamento legittimo su opere prive di titolo. L’ordine ripristinatorio può essere rivolto al proprietario attuale che abbia la disponibilità del bene, anche se estraneo alla realizzazione dell’abuso; nel caso concreto, peraltro, la documentazione smentiva la tesi che le opere fossero state realizzate da precedenti proprietari. La censura sulla mancata applicazione della sanzione pecuniaria alternativa è stata assorbita nelle argomentazioni già svolte e comunque ritenuta infondata: l’intervento, comportando aumento di superficie e volume e modifica del prospetto, richiedeva il permesso di costruire; la sanzione pecuniaria dell’art. 33, comma 2, presuppone l’oggettiva impossibilità di demolire senza pregiudicare la stabilità dell’edificio e la relativa verifica va compiuta nella fase esecutiva. La prospettata impossibilità non può fondarsi sul mero danno che il ripristino arrechi alla parte abusiva o ad altre parti dell’edificio. Il richiamo alla proporzionalità, alla disomogeneità estetica, agli abusi presenti in altre unità e all’uso dell’immobile come abitazione principale non ha mutato l’esito: il ripristino della legalità non è sacrificabile per ragioni estetiche, le altre unità avevano presentato domanda di condono e l’ordine vincolato non richiede una ponderazione individuale degli interessi. Ricorrenti condannati in solido alle spese, liquidate in euro 1.500,00 oltre accessori se dovuti.

Norme richiamate

• art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001

  L'applicabilità della sanzione pecuniaria prevista dall'articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, in deroga alla regola generale della demolizione, propria degli illeciti edilizi, presuppone infatti la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio; circostanza che nel caso di specie risulta sia stata esclusa (così la determinazione gravata).

  La sanzione pecuniaria sostitutiva è derogatoria e presuppone la prova dell’oggettiva impossibilità di demolire le parti abusive senza compromettere la stabilità dell’intero edificio. La verifica della sua applicabilità va effettuata nella fase esecutiva dell’ordine.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione di opere edilizie abusive è vincolato e adeguatamente motivato quando descrive le opere e indica le ragioni della loro abusività; non occorre una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico concreto e attuale al ripristino.
• Il decorso del tempo e l’affidamento del proprietario sulla legittimità di opere prive dei titoli prescritti non impediscono l’adozione dell’ordine di demolizione.
• La sanzione ripristinatoria per un abuso edilizio ha carattere reale e può essere ordinata al proprietario attuale che abbia la disponibilità dell’opera, anche se non ha materialmente commesso l’abuso; la responsabilità personale non è presupposto della legittimità dell’ordine.
• La chiusura stabile di un balcone con aumento della superficie e del volume residenziale e modifica del prospetto costituisce intervento riconducibile alla ristrutturazione edilizia e richiede il permesso di costruire; in mancanza del titolo è applicabile la sanzione demolitoria.
• La sanzione pecuniaria alternativa prevista dall’art. 33, comma 2, del d.P.R. 380/2001 presuppone l’oggettiva impossibilità di demolire le parti difformi senza incidere sulla stabilità dell’intero edificio; tale verifica si svolge in fase esecutiva e non condiziona la legittimità dell’ingiunzione demolitoria.
• L’ordine vincolato di demolizione non richiede una ponderazione individuale tra l’interesse del proprietario e quello pubblico, già effettuata dal legislatore; ragioni estetiche, l’uso dell’immobile come abitazione principale o l’esistenza di abusi analoghi in altre unità non escludono il ripristino della legalità edilizia.

Come è indicizzato