Cassazione Civile, Ordinanza n. 28856/2021 del 19/10/2021

Esito

La controversia

Una società aveva convenuto in giudizio la controparte chiedendo, sulla base di un contratto preliminare relativo alla vendita di un appartamento, l'accertamento dell'inadempimento della promittente venditrice, la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. sostitutiva del definitivo non concluso e la condanna al pagamento del saldo prezzo. La convenuta aveva contestato la possibilità di ottenere l'esecuzione in forma specifica sostenendo che, al momento del preliminare e del giudizio, l'immobile non era di proprietà della promittente venditrice. Il tribunale aveva accolto la domanda; la corte d'appello aveva confermato ritenendo che la condizione sospensiva prevista nel preliminare si fosse verificata e che la disponibilità del vero proprietario a stipulare, insieme a una procura irrevocabile a vendere, rendesse comunque legittima la pronuncia ex art. 2932 c.c. Nel ricorso per cassazione la società soccombente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1362, 1366 e 1371 c.c., per erronea interpretazione della condizione sospensiva; 2) violazione dell'art. 2932 c.c., sostenendo che l'assenza di titolarità dell'immobile in capo alla promittente venditrice impedisse la sentenza costitutiva, non potendo supplirvi la mera procura a vendere o la disponibilità del terzo proprietario, rimasto estraneo al giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il primo, e ha cassato con rinvio la sentenza impugnata alla corte d'appello di Milano in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa e provvedere anche sulle spese. La Corte ha affermato che l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. presuppone che il bene promesso sia divenuto di proprietà del promittente venditore, o comunque che il terzo proprietario partecipi al giudizio o aderisca formalmente alla domanda; non è invece sufficiente la sola disponibilità del terzo a vendere né il rilascio di una procura irrevocabile a vendere in favore del promittente venditore, se il terzo resta estraneo al processo.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per censurare l'interpretazione del preliminare e della condizione sospensiva.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per censurare l'interpretazione del preliminare secondo buona fede.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per sostenere un'interpretazione sfavorevole alla tesi accolta in appello.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo può essere pronunciata solo quando il promittente venditore sia divenuto proprietario del bene promesso; la mera disponibilità del terzo o una procura a vendere non bastano se il terzo resta estraneo al giudizio.

• art. 2908 c.c.

  Gli effetti costitutivi della sentenza si producono solo tra le parti del giudizio e i loro eredi o aventi causa, non nei confronti del terzo proprietario rimasto estraneo.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita avente ad oggetto un bene altrui, il promittente venditore può ancora adempiere procurandone l'acquisto al promissario, ma ciò non significa che il promissario possa ottenere immediatamente la sentenza ex art. 2932 c.c. senza che il bene sia entrato nella titolarità del promittente o senza la partecipazione del terzo proprietario al giudizio.
• L'acquisto della proprietà del bene promesso da parte del promittente venditore costituisce condizione dell'azione di esecuzione in forma specifica: la sentenza sostitutiva del definitivo può essere emessa solo quando sia venuto meno il difetto di titolarità che impedirebbe l'effetto traslativo.
• La disponibilità del terzo proprietario a vendere e il rilascio di una procura irrevocabile a vendere in favore del promittente venditore non equivalgono alla partecipazione processuale del terzo e non sono, da soli, idonei a fondare una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c.
• Gli effetti costitutivi della sentenza ex art. 2932 c.c. non possono incidere nella sfera giuridica di un terzo proprietario rimasto estraneo al processo, salvo che questi partecipi formalmente al giudizio o vi aderisca nelle forme previste.

Come è indicizzato