Cassazione Civile, Ordinanza n. 09403/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

Due acquirenti avevano convenuto in giudizio il venditore e il mediatore immobiliare chiedendo la declaratoria di nullità della compravendita di un immobile sito in Supino, assunto come affetto da abusi edilizi tali da renderlo incommerciabile. Il Tribunale aveva respinto la domanda e la Corte d'appello aveva confermato il rigetto, ritenendo non decisive le nuove produzioni documentali depositate in appello e affermando, richiamando anche Sezioni Unite n. 8230/2019, che non risultava né la mancanza del titolo edilizio originario né la sua inesistenza o riferibilità a un fabbricato diverso; aggiungeva inoltre che le note regionali prodotte non avevano efficacia provvedimentale definitiva idonea a incidere sul quadro fattuale. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 345, comma 3, e 356 c.p.c., sostenendo che la documentazione sopravvenuta proveniente dalla Regione Lazio provasse la radicale abusività sostanziale dell'immobile, la mancanza di legittimità edilizia e di preventiva autorizzazione sismica, e quindi la decisività della prova ai fini della commerciabilità del bene. Con il secondo motivo hanno denunciato violazione di norme sostanziali in tema di risoluzione, garanzia del venditore e vizi/evizione, assumendo che il quadro probatorio mostrasse l'assoluta abusività, illiceità e incommerciabilità dell'appartamento, anche per mancanza di agibilità, titolo edilizio e autorizzazione sismica, oltre che per pericolosità e inagibilità del bene.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo incongrua e insufficiente la valutazione di irrilevanza dei documenti sopravvenuti effettuata dalla Corte d'appello, poiché basata sulla sola asserita mancanza di definitività degli atti e non su un effettivo esame della loro potenziale decisività rispetto alla radicale abusività dell'immobile. Ha dichiarato assorbito il secondo motivo. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma, in diversa fase, per un nuovo scrutinio degli elementi di fatto e per la regolazione anche delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  Le nuove produzioni documentali in appello non possono essere dichiarate irrilevanti con motivazione generica; occorre verificare la loro concreta e potenziale decisività ai fini della decisione.

• art. 356 c.p.c.

  Il giudice d'appello deve valutare le prove e i documenti sopravvenuti secondo un vaglio effettivo della loro idoneità a incidere sull'accertamento dei fatti.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del vizio di violazione di legge dedotto dai ricorrenti.

• artt. 1453 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti a sostegno della domanda di risoluzione per inadempimento legata all'abusività del bene.

• artt. 1458 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di effetti della risoluzione del contratto.

• artt. 1476 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di obbligazioni del venditore.

• artt. 1483 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di garanzia per evizione.

• artt. 1484 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di effetti della garanzia per evizione.

• artt. 1488 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di limitazioni o esclusioni della garanzia del venditore.

• artt. 1489 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di oneri o diritti non apparenti gravanti sul bene.

• artt. 1493 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di effetti della garanzia per vizi.

• artt. 1497 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di mancanza di qualità promesse o essenziali.

• art. 380-bis c.p.c.

  Le parti hanno depositato memorie in prossimità della camera di consiglio.

Massime di principio

• In sede di appello, i documenti nuovi possono essere valutati come decisivi quando siano idonei, anche solo potenzialmente, a mutare l'accertamento dei fatti controversi; una loro esclusione fondata sulla sola mancanza di definitività è motivazione insufficiente se non spiega perché essi non incidano sul thema decidendum.
• Quando la controversia riguarda la commerciabilità di un immobile per asserita abusività edilizia o sismica, il giudice deve verificare in concreto se gli atti amministrativi prodotti attestino una radicale irregolarità del bene e il rischio di demolizione, senza arrestarsi a formule astratte sulla loro efficacia provvedimentale.
• La valutazione di decisività della prova va compiuta in termini teorici e sostanziali, verificando se il documento possa eliminare ogni incertezza nella ricostruzione del fatto rilevante per la decisione.
• Se la censura principale investe la mancata ammissione o il mancato esame di documenti potenzialmente decisivi, i motivi sostanziali relativi alla corretta qualificazione della vendita o ai rimedi contrattuali possono restare assorbiti dal necessario rinnovo dell'accertamento di merito.

Come è indicizzato