Cassazione Civile, Ordinanza n. 22812/2026 del 06/07/2026

Esito

La controversia

Le proprietarie di un edificio sito a Brescia, comproprietarie delle parti comuni con una società titolare del locale negozio al piano terreno, avevano agito in via monitoria/sommaria chiedendo il rimborso della quota di spese da loro anticipate per interventi di ristrutturazione e sistemazione del tetto e delle facciate, oltre a lavori sullo scivolo, deducendo un accordo scritto del 17 aprile 2013 limitatamente allo scivolo e, in subordine, l'arricchimento senza causa per la quota di spettanza della società convenuta. Il tribunale aveva rigettato la domanda ritenendo non provata un'intesa anche sugli ulteriori interventi. La corte d'appello aveva invece accolto la domanda, ritenendo non provata la pattuizione sugli altri lavori ma sussistente l'urgenza degli stessi, valorizzando una missiva del 23 aprile 2012 in cui la società aveva riconosciuto la "urgente necessità" di avviare i lavori e le deposizioni testimoniali sulle infiltrazioni, sulla crepa del cornicione e sul distacco di intonaci. La società soccombente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: con i primi due ha denunciato falsa applicazione dell'art. 1134 c.c., violazione dell'art. 111 Cost., degli artt. 244, 253, 115, 116 c.p.c., 2697 e 2730 c.c., contestando che la Corte territoriale avesse erroneamente ravvisato l'urgenza e male interpretato prova testimoniale e dichiarazione stragiudiziale; con il terzo e il quarto ha denunciato, rispettivamente, la superfluità della preventiva convocazione dell'assemblea e l'erronea liquidazione dell'intera spesa senza distinguere tra interventi urgenti e non urgenti. I motivi accolti hanno però comportato l'assorbimento degli altri.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente applicato l'art. 1134 c.c. perché la consapevolezza della necessità di eseguire i lavori e l'esistenza di lunghe trattative tra le parti escludevano il requisito dell'urgenza intesa come indifferibilità dell'intervento e impossibilità di attendere una decisione assembleare o di avvisare tempestivamente gli altri partecipanti. Ha precisato che, nel condominio, il rimborso al singolo che anticipi spese senza autorizzazione richiede la prova dell'urgenza qualificata, non essendo sufficiente la mera trascuranza degli altri condomini né potendosi applicare il regime della comunione ordinaria. Ha inoltre osservato che, anche nel cd. condominio minimo, l'eventuale mancata decisione assembleare va fronteggiata con il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105, comma 4, e 1139 c.c., non con la gestione diretta libera da parte del singolo fuori dai casi urgenti. Gli altri due motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1134 c.c.

  Il condomino che anticipa spese per opere sulla cosa comune senza autorizzazione ha diritto al rimborso solo se prova l'urgenza, intesa come indifferibilità delle opere e impossibilità di attendere tempestivamente l'intervento dell'organo condominiale.

• art. 111 Cost.

  La censura di motivazione è stata proposta in relazione alla dedotta violazione del parametro costituzionale del giusto processo e del dovere di motivazione, ma il nucleo decisivo è rimasto l'erronea applicazione dell'art. 1134 c.c.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma processuale asseritamente violata nell'apprezzamento della prova testimoniale.

• art. 253 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma processuale asseritamente violata nell'assunzione e valutazione della testimonianza.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare l'utilizzo delle risultanze probatorie da parte del giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in tema di riparto e assolvimento dell'onere della prova sull'urgenza.

• art. 2730 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la qualificazione della comunicazione del 23 aprile 2012 come riconoscimento stragiudiziale.

• art. 1105, quarto comma, c.c.

  Richiamato per affermare che, in caso di impossibilità dell'organo assembleare di deliberare, il rimedio è il ricorso all'autorità giudiziaria.

• art. 1139 c.c.

  Richiamato per il rinvio alla disciplina della comunione nei soli limiti compatibili con il condominio e per il coordinamento con l'art. 1105 c.c.

• art. 1110 c.c.

  Richiamato per escludere la sua applicazione al condominio in luogo dell'art. 1134 c.c., salvo diversa disciplina espressa.

• art. 669-duodecies c.p.c.

  Richiamato incidentalmente per precisare che non sono urgenti le spese già oggetto di provvedimento cautelare attuabile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Base del controllo di legittimità per violazione/falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo per omesso esame di un fatto decisivo.

Massime di principio

• Nel condominio, il singolo partecipante che anticipi spese per lavori sulle parti comuni senza previa autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea ha diritto al rimborso solo se prova un'urgenza qualificata, cioè l'indifferibilità dell'intervento e l'impossibilità di attendere una decisione dell'organo condominiale.
• L'urgenza ex art. 1134 c.c. non coincide con la mera utilità, opportunità o necessità dei lavori, né con la semplice inerzia o trascuratezza degli altri condomini: occorre che l'intervento debba essere eseguito senza ritardo per evitare un possibile nocumento.
• Quando tra i partecipanti vi siano state lunghe trattative o discussioni sulle opere da eseguire, ciò è indice dell'assenza del requisito dell'urgenza, perché mostra che era possibile confrontarsi e attivare i rimedi ordinari di gestione condominiale.
• Nel condominio minimo, il mancato raggiungimento di una decisione unanime non legittima la gestione diretta libera delle parti comuni da parte del singolo; l'ordinamento prevede, in caso di stallo, il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105, quarto comma, e 1139 c.c.
• La prova dell'urgenza grava sul condomino che chiede il rimborso, e il giudice di merito deve verificare sia la necessità materiale delle opere sia la loro indifferibilità rispetto alla procedura condominiale ordinaria.

Come è indicizzato