Cassazione Civile, Ordinanza n. 05492/2026 del 11/03/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto di locazione di un immobile adibito ad attività di pub/ristorazione. I locatori avevano ottenuto in primo grado la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, individuato nel mancato e integrale pagamento dei canoni. Il conduttore aveva appellato sostenendo che la sospensione dei pagamenti fosse giustificata dal sequestro, nel 2017, di parte dei locali sotterranei del bene locato, destinati a deposito/dispensa e cantina, e dall'inerzia dei locatori nel realizzare le opere necessarie per consentire l'accesso a tali spazi dopo un precedente incidente verificatosi nel 2015 sulla scala di accesso. La Corte d'appello aveva però ritenuto che la sospensione totale del canone non fosse proporzionata, evidenziando che il bene era stato rilasciato solo all'intervento dell'ufficiale giudiziario e valorizzando la permanenza della disponibilità del bene in capo al conduttore fino a quel momento. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha dedotto tre motivi: 1) violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. per avere la Corte d'appello fondato la decisione su una presunzione relativa alla prosecuzione dell'attività e sulla ritenuta utilizzazione dei locali fino al rilascio, senza adeguato supporto probatorio; 2) violazione degli artt. 1575 e 1460 c.c. per non avere riconosciuto il grave inadempimento dei locatori e la legittimità dell'exceptio inadimpleti contractus, con contestazione della valutazione in fatto sull'equilibrio sinallagmatico e sulla proporzionalità della sospensione del canone; 3) omesso esame delle doglianze tecniche contro la c.t.u. e falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c., lamentando che non fosse stata valutata l'incidenza dell'inagibilità della dispensa/deposito sulla possibilità di svolgere l'attività e che la Corte non avesse considerato le contestazioni mosse alla consulenza tecnica.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, ritenendo che tutti i motivi mirassero in realtà a una rivalutazione del merito e delle risultanze istruttorie, attività preclusa in sede di legittimità. Il primo motivo è stato giudicato inammissibile perché non correttamente sussunto nelle norme richiamate e perché la censura non coglieva la ratio decidendi, fondata sulla permanenza della disponibilità del bene fino al rilascio tramite ufficiale giudiziario e sulla conseguente valutazione di proporzionalità dell'inadempimento del conduttore. Il secondo motivo è stato ritenuto inammissibile perché la doglianza, pur evocando gli artt. 1575 e 1460 c.c., in sostanza contestava la valutazione fattuale della gravità dell'inadempimento dei locatori e della proporzionalità della sospensione integrale del canone, profili riservati al giudice di merito e comunque da apprezzarsi alla luce della buona fede oggettiva. Il terzo motivo è stato parimenti respinto/inammissibile, sia perché privo di autonoma decisività rispetto alla ratio della decisione, sia perché non chiariva se e come le censure alla c.t.u. fossero state effettivamente devolute in appello. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza è stata ritenuta inconferente e non riconducibile a una reale violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dei poteri officiosi; non quando si contesti la valutazione delle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice attribuisce a una prova un regime legale di valutazione diverso da quello previsto; non quando si contesti il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per chiarire che il principio di decisione secondo allegazioni e prove attiene al riparto dell'onere della prova, non all'art. 115 c.p.c.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma sugli obblighi del locatore; la Corte ha ritenuto che la censura investisse in realtà la valutazione in fatto della gravità dell'inadempimento del locatore.

• art. 1460 c.c.

  L'exceptio inadimpleti contractus va apprezzata in concreto alla luce della buona fede oggettiva e del rapporto di proporzionalità tra l'inadempimento altrui e la sospensione della propria prestazione.

• art. 360 c.p.c.

  Il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché le doglianze formalmente prospettate come violazioni di legge o vizi motivazionali miravano in realtà a un nuovo esame dei fatti.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato per il deposito di memoria in prossimità dell'adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel dispositivo per l'accertamento dei presupposti del contributo unificato aggiuntivo in caso di inammissibilità.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione dei fatti, delle prove e della loro attendibilità.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è deducibile solo quando il giudice utilizzi prove inesistenti o estranee al processo, non quando abbia semplicemente attribuito maggiore o minore forza persuasiva alle prove acquisite.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. ricorre soltanto se il giudice applica a una prova un regime di valutazione diverso da quello legalmente previsto; il dissenso sul prudente apprezzamento del materiale probatorio non integra di per sé un vizio denunciabile.
• L'exceptio inadimpleti contractus non legittima automaticamente la sospensione integrale della prestazione dovuta: occorre verificare, secondo buona fede e proporzionalità, se l'inadempimento altrui sia tale da alterare l'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
• Nel contratto di locazione, la rilevanza dell'inadempimento del locatore e la legittimità della sospensione del canone dipendono da un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito, sindacabile solo nei limiti del vizio motivazionale nei ristretti confini oggi consentiti.
• La censura di omesso esame di un'istanza tecnica o di contestazioni alla c.t.u. è inammissibile se non si indica specificamente come e dove tali deduzioni siano state devolute al giudice d'appello.

Come è indicizzato