Cassazione Civile, Ordinanza n. 22164/2026 del 28/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare, sottoscritto da più soggetti come promittenti venditori, cui ha fatto seguito un atto pubblico di mutuo dissenso con scioglimento del preliminare. A seguito della risoluzione, il promissario acquirente ha restituito ai venditori le somme versate a titolo di caparra confirmatoria, per un importo complessivo di 700.000 euro. L’Agenzia delle Entrate ha quindi emesso avvisi di liquidazione per imposta di registro e sanzioni, applicando l’imposta in misura proporzionale del 3%. I contribuenti hanno impugnato gli atti e sia il primo giudice sia la Corte di giustizia tributaria di secondo grado hanno ritenuto che la restituzione della caparra non integrasse una nuova prestazione corrispettiva e che, quindi, non fosse dovuta l’imposta proporzionale. In cassazione l’Agenzia ha dedotto, con un unico motivo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 28, commi 2 e 9, della tariffa parte prima allegata al d.P.R. 131/1986, sostenendo che il mutuo dissenso del preliminare costituisce un nuovo negozio risolutorio, autonomo e tassabile in misura proporzionale, senza che rilevi l’assenza di un arricchimento effettivo o la natura restitutoria della caparra. I contribuenti hanno resistito eccependo anche l’inammissibilità del motivo per richiesta di rivalutazione del fatto e sostenendo la tesi dell’imposta in misura fissa o comunque diversa da quella applicata dall’Ufficio.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia. Ha escluso l’inammissibilità del motivo, osservando che i fatti erano pacifici e che la questione era di diritto, non di rivalutazione probatoria. Ha richiamato l’orientamento consolidato secondo cui il mutuo dissenso determina la caducazione retroattiva del contratto originario e costituisce un nuovo contratto risolutorio, con effetti restitutori, autonomamente tassabile ai fini dell’imposta di registro ai sensi dell’art. 28, comma 2, d.P.R. 131/1986. Ha chiarito che, per l’imposizione proporzionale, non è necessario un effettivo arricchimento, essendo sufficiente il nuovo passaggio di ricchezza collegato agli effetti ripristinatori e restitutori dell’accordo. Ha inoltre precisato che non rileva la mancanza di un corrispettivo espresso per la retrocessione, né la disciplina richiamata dai contribuenti sul preliminare e sulla caparra. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando l’originario ricorso dei contribuenti. Le spese di tutti i gradi sono state poste a carico dei controricorrenti in solido.

Norme richiamate

• art. 28, comma 2, d.P.R. 131/1986

  La risoluzione del contratto per mutuo dissenso, quando non dipenda da clausole o condizioni interne al negozio o da patto autonomo tempestivo, ricade nella regola residuale della tassazione proporzionale; rileva il nuovo negozio risolutorio con effetti restitutori, non la necessità di un effettivo arricchimento.

• art. 28, comma 9, d.P.R. 131/1986

  Richiamato insieme al comma 2 come base normativa della pretesa impositiva sull'accordo risolutorio.

• art. 8, parte prima, Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986

  Non è applicabile al mutuo dissenso, perché disciplina la diversa ipotesi di risoluzione giudiziale e presuppone un vizio di funzionamento del rapporto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per affermare che l'accordo risolutorio avente effetti reali costituisce nuovo trasferimento della proprietà e richiede forma scritta ad substantiam.

• art. 385 c.p.c.

  Utilizzato per la regolazione delle spese nei gradi di merito e di legittimità a seguito della decisione di merito della Corte.

• d.lgs. 24 settembre 2015, n. 156

  Richiamato in relazione alla riduzione del 20% dei compensi nelle liquidazioni delle spese a favore dell'ente impositore assistito da propri funzionari.

Massime di principio

• Il mutuo dissenso è un negozio autonomo e nuovo rispetto al contratto originario: non si limita a constatare la cessazione del rapporto, ma costituisce una ritrattazione bilaterale con effetti estintivi e, se del caso, restitutori o retro-traslativi.
• Ai fini dell'imposta di registro, la tassazione proporzionale dell'accordo risolutorio per mutuo dissenso non richiede la prova di un effettivo arricchimento: è sufficiente l'esistenza del nuovo negozio e del passaggio di ricchezza connesso agli effetti ripristinatori.
• La disciplina della risoluzione convenzionale per mutuo dissenso va distinta dalla clausola risolutiva espressa e dalla risoluzione giudiziale: solo la prima integra un nuovo accordo autonomo, mentre le altre ipotesi restano ancorate al titolo originario o a un vizio di funzionamento del rapporto.
• Quando l'accordo risolutorio produce effetti reali, esso comporta un nuovo trasferimento del diritto e deve rispettare la forma prescritta per il relativo atto traslativo.
• In cassazione non è inammissibile il motivo che deduca violazione di legge se i fatti storici sono pacifici e la censura riguarda solo l'individuazione della norma applicabile.

Come è indicizzato