Sentenza n. 5841/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Il proprietario aveva impugnato l'ordinanza-ingiunzione comunale che disponeva la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi relativamente a opere realizzate nel box auto e sul terzo piano dell'edificio. Il TAR aveva accolto il ricorso soltanto per le opere del piano interrato e respinto le censure relative al terzo piano; l'appello è stato proposto limitatamente a tale parte della sentenza. L'appellante ha sostenuto che il terzo piano fosse stato progettualmente assentito come terrazzo e non come mera copertura; che la pavimentazione in cotto dei lastrici solari rientrasse nell'edilizia libera; che il manufatto in muratura di circa 16 mq, con piccolo bagno, fosse sostanzialmente corrispondente al vano previsto dal titolo edilizio; e che il vano cucina di circa 11 mq, realizzato con materiali leggeri e di altezza variabile, avesse natura precaria, accessoria e pertinenziale, tale da non richiedere permesso di costruire. Il Comune ha sostenuto che le opere dovessero essere valutate unitariamente, avessero modificato la consistenza plano-volumetrica e prospettica dell'immobile e determinato un mutamento d'uso da lavatoio a residenza, in area sottoposta a plurimi vincoli.

La decisione

L'appello è stato accolto e la sentenza del TAR è stata parzialmente riformata, con accoglimento integrale del ricorso di primo grado. Quanto alla pavimentazione dei circa 70 mq di lastrici solari, il Consiglio di Stato ha ritenuto dirimente l'art. 6, lett. e-ter), d.P.R. 380/2001, che include nell'edilizia libera le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni; la preesistenza del terrazzo risultava dai grafici progettuali approvati. Quanto al manufatto in muratura di circa 16 mq e al piccolo w.c., il titolo originario prevedeva un manufatto analogo, solo leggermente inferiore per dimensioni, mentre l'ordinanza non aveva effettuato un adeguato confronto tra opera assentita e opera realizzata, anche considerando lo spessore delle pareti. Quanto al vano cucina di circa 11 mq, la consistenza, i materiali e le ridotte dimensioni ne evidenziavano il carattere accessorio e pertinenziale. Il giudice ha quindi ritenuto che il terzo piano avesse avuto sin dall'origine, in conformità ai titoli edilizi, destinazione a terrazzo e non a mera copertura. Le spese del doppio grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 6, lett. e-ter), d.P.R. 380/2001

  le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni

  La pavimentazione e le opere di finitura dei lastrici solari già qualificabili come spazio esterno rientrano nell'attività edilizia libera.

• d.P.R. 380/2001

  La qualificazione delle opere edilizie deve essere effettuata confrontando l'intervento realizzato con il titolo edilizio e considerando la consistenza effettiva delle opere.

• licenza edilizia n. 32 del 16 dicembre 1970

  Il titolo edilizio originario, letto insieme ai grafici progettuali, dimostrava che il terzo piano era stato assentito con destinazione a terrazzo.

• variante protocollata n. 24841 del 16 maggio 1972

  La variante edilizia costituisce, insieme al titolo originario, il parametro per verificare la conformità delle opere realizzate sul terzo piano.

Massime di principio

• Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni già esistenti rientrano nell'attività edilizia libera ai sensi dell'art. 6, lett. e-ter), d.P.R. 380/2001, purché non comportino la trasformazione urbanisticamente rilevante dello spazio o ulteriori modifiche edilizie soggette a titolo.
• La legittimità di un'ordinanza di demolizione per difformità dal titolo edilizio richiede un concreto confronto tra l'opera assentita e quella realizzata; non è sufficiente affermare genericamente la difformità senza valutare le dimensioni, la conformazione e gli elementi costruttivi previsti dal progetto approvato.
• La qualificazione di un manufatto edilizio deve considerare congiuntamente consistenza, materiali, dimensioni, caratteristiche costruttive e funzione concreta; ridotte dimensioni e materiali leggeri possono evidenziarne il carattere accessorio e pertinenziale.
• La destinazione urbanistica di una parte dell'edificio deve essere ricostruita sulla base dei titoli edilizi e dei grafici progettuali approvati: un'area assentita come terrazzo non può essere qualificata come mera copertura in assenza di adeguata motivazione e verifica della documentazione progettuale.

Come è indicizzato