Cassazione Civile, Ordinanza n. 06418/2023 del 03/03/2023

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto una porzione di immobile da realizzarsi. Una volta ultimata la costruzione, le parti si sono divise sul prezzo da corrispondere al rogito: la promittente venditrice ha invitato la controparte a stipulare per un importo superiore, calcolato in base a euro 1.400 al mq. sulla superficie prevista nel preliminare, mentre la promissaria acquirente ha contestato tale importo e ha dichiarato di essere disponibile a pagare una somma inferiore, ritenuta corrispondente alla superficie effettivamente realizzata. La venditrice, constatata la mancata comparizione al rogito, ha dichiarato il recesso trattenendo la caparra. L'acquirente ha quindi agito per ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., per far accertare l'inadempimento della venditrice, l'illegittimità del recesso e della ritenzione della caparra; la venditrice si è costituita chiedendo l'accertamento dell'inadempimento della controparte e la legittimità del proprio recesso. In appello la Corte territoriale aveva rigettato entrambi i gravami, confermando la decisione di primo grado che aveva ravvisato un inadempimento reciproco e disposto la riduzione del prezzo. Con il ricorso per cassazione la venditrice ha dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 1537 c.c., sostenendo che, una volta qualificata la vendita come vendita a misura, la Corte d'appello non avrebbe potuto escludere rilevanza alla maggiore superficie effettivamente realizzata ai fini del prezzo finale.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto manifestamente fondato il ricorso. Ha osservato che la Corte d'appello aveva qualificato il contratto come vendita a misura, ma poi aveva escluso rilievo alla circostanza che la superficie effettivamente realizzata fosse superiore a quella indicata nel preliminare; così facendo aveva disapplicato l'art. 1537, comma 2, c.c., secondo cui, se la misura effettiva dell'immobile risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento di prezzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1537 c.c.

  Nella vendita a misura, se la superficie effettiva dell'immobile risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore è tenuto a corrispondere il supplemento di prezzo; il giudice di merito non può escludere tale conseguenza una volta accertata la maggiore estensione.

• art. 2932 c.c.

  È stato richiamato nel fatto di causa come rimedio domandato dal promissario acquirente per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

Massime di principio

• Quando le parti hanno stipulato una vendita a misura, la determinazione del prezzo deve seguire il criterio legale della misura effettiva del bene, con conseguente dovuto supplemento se la superficie realizzata è maggiore di quella pattuita.
• La qualificazione del contratto come vendita a misura comporta l'applicazione dell'art. 1537 c.c. e impedisce al giudice di ignorare, ai fini del prezzo, la divergenza tra misura pattuita e misura effettiva dell'immobile.
• In sede di legittimità, è cassabile la decisione di merito che, pur avendo correttamente qualificato il contratto, ne disapplichi poi le conseguenze normative sulla determinazione del corrispettivo.

Come è indicizzato