Cassazione Civile, Ordinanza n. 03913/2025 del 16/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate ha recuperato la maggiore imposta di registro, negando l'agevolazione 'prima casa' fruita in sede di acquisto di un rudere censito in categoria catastale F/2, qualificato nell'atto come fabbricato collabente e da ristrutturare per destinarlo ad abitazione principale. L'Ufficio ha ritenuto che un immobile collabente, privo di attuale e persino potenziale idoneità abitativa, non potesse essere assimilato a una casa di abitazione né a un immobile in corso di costruzione, e ha contestato anche la conseguente disciplina della responsabilità solidale dell'alienante. I giudici di merito hanno invece accolto il ricorso della contribuente. In cassazione l'Agenzia ha proposto due motivi: 1) violazione dell'art. 1 e della nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 e dell'art. 14 disp. prel. c.c., per avere la CTR riconosciuto l'agevolazione prima casa a un immobile collabente F/2 da ristrutturare; 2) violazione dell'art. 42 d.P.R. n. 131/1986 e, in sostanza, anche dell'art. 57 d.P.R. n. 131/1986, per avere ritenuto che l'imposta recuperata fosse complementare e non principale, con conseguente esclusione della responsabilità dell'alienante. La contribuente non ha svolto difese in cassazione.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo di ricorso, ritenendo corretta la decisione di merito che aveva riconosciuto l'agevolazione 'prima casa' anche per l'acquisto di un immobile collabente accatastato in F/2, purché l'acquirente dichiari nell'atto e realizzi la destinazione ad abitazione nei termini di legge. Ha dichiarato assorbito il secondo motivo. La Corte ha affermato che la classificazione catastale F/2 e l'attuale inabitabilità non impediscono il beneficio, poiché la norma agevolativa richiede la destinazione abitativa del bene e non la sua immediata abitabilità al momento del rogito. Ne è conseguito il rigetto del ricorso dell'Agenzia.

Norme richiamate

• art. 1, nota II-bis, Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  l'agevolazione prima casa spetta se il bene acquistato è destinato ad abitazione; non è richiesto che sia già abitabile al momento dell'acquisto, e la classificazione catastale F/2 non osta al beneficio se l'immobile è suscettibile di destinazione abitativa.

• art. 14 disp. prel. c.c.

  invocato dall'Agenzia per sostenere un'interpretazione restrittiva della norma agevolativa, ma disatteso dalla Corte, che ha privilegiato un'interpretazione teleologica coerente con la finalità di favorire l'accesso alla casa.

• art. 76 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato nei gradi di merito quanto al termine triennale per il controllo dell'Ufficio; la Corte osserva che, nel caso concreto, l'avviso era stato emesso prima della scadenza del termine, ma tale profilo non incide sul rigetto del primo motivo.

• art. 42 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato nel secondo motivo per sostenere la natura dell'imposta recuperata; la censura è stata assorbita dal rigetto del primo motivo.

• art. 57 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato dall'Agenzia per affermare la responsabilità solidale dell'alienante; il tema resta assorbito perché la pretesa fiscale principale è stata ritenuta infondata.

• d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2

  norma catastale che disciplina l'iscrizione delle unità collabenti in categoria F/2 senza attribuzione di rendita, richiamata per descrivere la natura del bene, ma non ritenuta ostativa al beneficio fiscale.

Massime di principio

• L'agevolazione 'prima casa' va interpretata in modo funzionale alla finalità di favorire l'acquisto dell'abitazione, sicché non è necessario che l'immobile sia già abitabile al momento del trasferimento, essendo sufficiente che sia oggettivamente suscettibile di destinazione abitativa.
• La classificazione catastale F/2 di un fabbricato collabente non esclude, di per sé, l'accesso all'agevolazione 'prima casa' se il bene, pur degradato o inagibile, sia destinato dall'acquirente a futura abitazione e tale finalità risulti dall'atto.
• Ai fini dell'imposta di registro, ciò che rileva è la destinazione dichiarata nell'atto e la successiva realizzazione della medesima entro il termine decadenziale previsto per il controllo dell'Ufficio; l'attuale inidoneità all'uso abitativo non è, da sola, causa di esclusione del beneficio.
• L'interpretazione restrittiva che ammetta l'agevolazione solo per immobili già abitabili o per specifiche categorie catastali ulteriori rispetto a quelle espressamente escluse dalla legge non è coerente con il dato normativo e con la ratio agevolativa.
• Quando una censura principale è infondata e determina il rigetto della pretesa fiscale, restano assorbite le questioni dipendenti sulla qualificazione dell'imposta recuperata e sulla responsabilità solidale dei contraenti.

Come è indicizzato