Cassazione Civile, Sentenza n. 29192/2021 del 20/10/2021

Esito

La controversia

Controversia sulla detenzione e rilascio di un immobile: Freda chiede il rilascio per scadenza del termine; Orlando si difende eccependo improcedibilità ex art. 5 d.lgs. 28/2010, sostiene che la locazione si fosse trasformata in comodato a seguito di un preliminare e chiede, in domanda riconvenzionale, il rimborso di euro 34.425 per opere eseguite sull'immobile (computo metrico 24/6/2011). In primo grado il Tribunale condanna Orlando al rilascio e riconosce a Orlando euro 12.782. In appello Freda chiede il rigetto della domanda riconvenzionale sulla base di una scrittura privata che, con conteggio allegato, imputerebbe l'importo delle opere al pagamento anticipato di canoni di locazione; la Corte d'Appello accoglie l'appello incidentale, ritenendo provata la compensazione e quindi l'estinzione del credito di Orlando e rigetta la domanda riconvenzionale per mancata prova puntuale delle opere e del titolo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Orlando. Ha dichiarato inammissibili i motivi dedotti dal ricorrente per carenza di specificazione e per tentativo di rinnovata valutazione del materiale probatorio. In particolare: il primo motivo (richiamo agli artt. 1592 e 1808 c.c.) è inammissibile per mancata indicazione degli atti nei quali la questione era stata dedotta e perché, comunque, il comodatario non è automaticamente titolato al rimborso delle spese straordinarie non necessarie e urgenti; il secondo motivo (rilievo sulla scrittura privata non registrata e art. 13 L.431/1998, art.112 c.p.c.) è infondato perché, anche ammessa la nullità della locazione non registrata, il ricorrente non aveva proposto azione alternativa (repetizione dell'indebito o arricchimento) con relativi oneri di allegazione e prova; il terzo motivo (art. 2697 c.c.) è inammissibile perché si riduce a una richiesta di diverso apprezzamento delle prove. Conseguentemente il ricorso viene respinto e Orlando è condannato al pagamento delle spese di cassazione a favore di Freda (compensi euro 5.000,00 oltre spese forfettarie 15%, esborsi euro 200,00 e accessori di legge).

Norme richiamate

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010

  Richiamato da Orlando per eccepire l'improcedibilità per mediazione, citato nel corso dei fatti ma non decisivo nella statuizione di legittimità

• art. 1592 c.c.

  Norma sulla trasformazione delle spese per miglioramenti e sulla necessità del consenso del locatore per lavori a carico del conduttore; la Corte osserva che, se i lavori furono eseguiti in regime di locazione, il conduttore avrebbe dovuto provare il consenso del locatore

• art. 1808 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma alternativa relativa al comodato; la Corte rileva che la tesi non è stata adeguatamente dedotta e provata in sede di merito

• art. 1150 c.p.c.

  Citato in riferimento al profilo della prova e alle azioni possibili rispetto alle spese (il comodatario non è possessore ai sensi di questa norma); la Corte usa la giurisprudenza a supporto del principio che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese straordinarie non necessarie

• art. 936 c.c.

  Richiamato per evidenziare che il comodatario, anche se agisca oltre i limiti del contratto, non è considerato terzo e non ha diritto automatico al rimborso delle spese straordinarie

• art. 2967 c.c.

  Imposta l'onere della prova in capo al comodatario che chiede il rimborso delle spese straordinarie: deve provare urgenza e indifferibilità

• art. 13 L. 431/1998

  Richiamato nella censura sul mancato esame della nullità per mancata registrazione del contratto di locazione; la Corte osserva che la nullità non avvantaggia il ricorrente perché non ha prospettato azioni alternative

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in ordine al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e alla pretesa omessa decisione su eccezioni; la Corte richiama il necessario onere di specificazione degli atti in cassazione per dedurre omessa pronuncia

• art. 2697 c.c.

  Norma sull'onere della prova: la Corte ritiene il motivo inammissibile perché mira a rinnovare la valutazione delle prove e non a dimostrare un errore nella distribuzione dell'onere probatorio

• art. 23, comma 8-bis D.L. 28/10/2020, n. 137 (conv. L. 176/2020)

  Richiamato per spiegare che la decisione in Camera di consiglio è stata adottata senza udienza pubblica per mancanza di richieste di trattazione orale

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13 comma quater (introdotto dalla L. n. 228/2012 art.1 comma 17)

  Riferimento normativo utilizzato per motivare l'applicazione delle ulteriori spese/contributi processuali a carico del ricorrente

Massime di principio

• Quando si chiede il rimborso di spese per lavori su immobile detenuto, il soggetto che agisce ha l'onere di provare il titolo giuridico invocato e i fatti costitutivi della pretesa (esecuzione dei lavori, entità, urgenza e indifferibilità).
• Il comodatario non ha diritto automatico al rimborso delle spese straordinarie non necessarie; il rimborso è ammesso solo per spese necessarie e urgenti e richiede prova adeguata (art. 2967 c.c.).
• Una scrittura privata che imputa spese a canoni può estinguere il credito se provata e non contestata; l'esistenza di tale accordo può prevalere sulla pretesa di rimborso se il contraente non disconosce la sottoscrizione e non dimostra pagamenti aggiuntivi.
• La nullità di un contratto per mancata registrazione non risolve automaticamente le pretese: chi invoca la nullità deve proporre e provare azioni alternative (repetitio indebiti o arricchimento) con i relativi oneri probatori.
• In cassazione non è consentito riproporre la valutazione delle prove di merito; i motivi devono essere di diritto, specifici e corredati degli atti necessari (art. 366 c.p.c. n.6) per evitare inammissibilità.
• Per dedurre omessa pronuncia o violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è necessario che l'eccezione sia stata formulata in modo chiaro e rituale in sede di merito e puntualmente richiamata nel ricorso per cassazione con indicazione degli atti in cui è stata proposta.