Sentenza del 08/03/2017 n. 5936 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 135/36/11 del 10 novembre 2011, che aveva confermato la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla vendita di un terreno a Colturano. L’Ufficio aveva attribuito al bene un valore di 2.174.285 euro, a fronte del prezzo dichiarato di 450.000 euro, considerando una volumetria edificabile di 19.521 m³ invece dei precedenti 8.000 m³. I primi due motivi contestavano che tale volumetria potesse essere considerata alla data del rogito, stipulato alle 17:32, dato che la delibera comunale di approvazione del Programma Integrato di Intervento era stata adottata alle 21:00 dello stesso giorno e sarebbe poi divenuta inefficace. Il terzo motivo contestava la stima, anche per la mancata comparazione con terreni analoghi e per il precedente acquisto del terreno, nel dicembre 2005, a 300.000 euro. Il quarto motivo denunciava che la CTR aveva erroneamente ritenuto non riproposta in appello la questione della detrazione dal valore dei costi di urbanizzazione e di attuazione del piano, benché fosse stata espressamente riproposta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi: ha ritenuto che alla data della vendita le potenzialità edificatorie di 19.521 m³ fossero già concrete e oggettivamente determinabili, nonostante la delibera fosse intervenuta poche ore dopo il rogito; la successiva inefficacia della delibera non era decisiva, anche perché la medesima volumetria era stata poi confermata e attuata. Ha inoltre giudicato legittimo utilizzare l’incremento della capacità edificatoria come elemento di stima e ha escluso che il precedente acquisto a 300.000 euro fosse comparabile, essendo riferito a una volumetria di soli 8.000 m³; la richiesta di rivalutare gli elementi estimativi è stata considerata questione di merito non riesaminabile in cassazione. Ha accolto il quarto motivo: dagli atti risultava che i contribuenti avevano riproposto in appello la questione dei costi di edificazione e attuazione, perciò la CTR aveva erroneamente ravvisato un giudicato interno e omesso di pronunciarsi. La sentenza è stata cassata limitatamente a tale questione e rinviata alla CTR Lombardia, in diversa composizione, che dovrà valutare l’incidenza dei costi sul valore del terreno; al giudice di rinvio è stata demandata anche la decisione sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43

  E' vero che, in base al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, il valore del bene costituente la base imponibile deve essere determinato, per contratti del tipo in oggetto, "alla data dell'atto"; e tuttavia, il giudice di merito non si è discostato da tale precetto, posto che la maggior suscettibilità edificatoria del terreno è stata qui verificata proprio alla data dell'atto.

  Il valore imponibile va riferito alla data dell’atto. La valutazione può però considerare potenzialità edificatorie già concrete e determinabili in quel momento, anche se la delibera che le formalizza è adottata poche ore dopo, quando gli elementi del caso dimostrano che la situazione urbanistica era già sostanzialmente definita.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  Quanto all'affermata violazione normativa, basterà osservare come il valore dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari debba essere determinato, in sede di controllo da parte dell'Ufficio sulla base di atti di trasferimento similari, nonchè di "ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni".

  La stima dell’Ufficio non deve fondarsi esclusivamente su trasferimenti comparabili: può basarsi anche su altri elementi pertinenti, incluse indicazioni comunali. Nel caso deciso, l’incremento della capacità edificatoria era un elemento utilizzabile per stimare il valore venale.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Contrariamente a tale assunto, risulta dagli atti di causa (così come riprodotti in ricorso ed attingibili da questa Corte di legittimità, stante la natura processuale del "fatto" dedotto nel vizio da vagliare) che i contribuenti, ancorchè in via subordinata, avessero espressamente riproposto nell'atto di appello (pag. 5) il profilo dell'incidenza sul valore dell'area, come sopra stabilito, dei costi di edificabilità e realizzazione del piano di intervento.

  Il giudice d’appello deve pronunciarsi sulle questioni ritualmente riproposte dalle parti. La mancata decisione sulla questione dei costi, fondata sull’erronea convinzione che non fosse stata riproposta, integra il vizio dedotto.

• Codice di procedura civile, art. 346

  Contrariamente a tale assunto, risulta dagli atti di causa (così come riprodotti in ricorso ed attingibili da questa Corte di legittimità, stante la natura processuale del "fatto" dedotto nel vizio da vagliare) che i contribuenti, ancorchè in via subordinata, avessero espressamente riproposto nell'atto di appello (pag. 5) il profilo dell'incidenza sul valore dell'area, come sopra stabilito, dei costi di edificabilità e realizzazione del piano di intervento.

  La questione respinta in primo grado non si considera abbandonata se viene espressamente riproposta in appello, anche in via subordinata. In tale ipotesi non si forma giudicato interno sulla questione e il giudice d’appello deve esaminarla.

• Codice di procedura civile, art. 372

  Nessuna delle censure mosse è dunque positivamente riscontrabile; nè esse potrebbero trovare accoglimento sulla base delle produzioni allegate dai ricorrenti alla memoria ex art. 378 c.p.c. (sent. penale Tribunale Lodi 640/15; comunicazione Comune Colturano 2.11.16), in quanto inammissibili ex art. 372 c.p.c. e, comunque, irrilevanti ai fini della decisione.

  La produzione di documenti nuovi in cassazione è soggetta ai limiti dell’art. 372 c.p.c.; i documenti depositati con la memoria sono stati dichiarati inammissibili e, comunque, irrilevanti per decidere i motivi.

Massime di principio

• Per la base imponibile dell’imposta di registro, il valore va riferito alla data dell’atto; tuttavia, la stima può tener conto di potenzialità edificatorie già concretamente maturate e oggettivamente determinabili a quella data, anche se il provvedimento formale che le approva interviene poco dopo.
• Nella stima di un terreno, l’avvio o l’imminenza di un procedimento di trasformazione urbanistica può incidere sul valore venale e sulla quantità di edificabilità considerata, purché gli elementi del caso rendano le potenzialità effettive e non meramente ipotetiche.
• La successiva inefficacia di un atto urbanistico non esclude automaticamente che le potenzialità da esso previste fossero rilevanti per stimare il bene alla data della vendita, in particolare se il contenuto è poi confermato e attuato con atti successivi.
• Per contestare una stima fiscale non basta richiamare un precedente prezzo di acquisto: occorre dimostrare che il trasferimento sia realmente comparabile, considerando le diverse condizioni urbanistiche e la capacità edificatoria del terreno nei due momenti.
• L’Ufficio può determinare il valore immobiliare considerando, oltre ai trasferimenti comparabili, ogni altro elemento valutativo pertinente, incluse le informazioni provenienti dal Comune.
• La questione respinta in primo grado deve essere espressamente riproposta in appello, anche in via subordinata, per evitare che sia considerata abbandonata; se è riproposta, il giudice d’appello deve esaminarla e non può dichiararla preclusa per formazione del giudicato interno.
• La decisione conferma la rilevanza della volumetria per stimare il valore, ma lascia al giudice di rinvio la valutazione dell’eventuale incidenza dei costi di urbanizzazione e attuazione: non stabilisce quindi che tali costi vadano necessariamente detratti, bensì che la questione deve essere decisa nel merito.