Cassazione Civile, Ordinanza n. 08013/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasceva dall'azione proposta dagli eredi di una condomina per ottenere l'accertamento della natura condominiale dell'intero vano scale, compresa la parte superiore, e dell'altana posta sul tetto, ritenuti inglobati nella porzione esclusiva della proprietaria convenuta, con conseguente richiesta di ripristino dell'uso comune. La convenuta si era opposta sostenendo che i propri titoli di acquisto e quelli dei danti causa comprendessero sia il tratto di scala tra il terzo piano e la soffitta sia l'altana, identificata con il 'piccolo stenditoio' menzionato nei rogiti; in via riconvenzionale aveva chiesto di accertare l'usucapione, anche abbreviata ex art. 1159 c.c., o in subordine il rimborso delle spese per miglioramenti e manutenzione. Il Tribunale aveva accolto la tesi della proprietà esclusiva; la Corte d'appello, invece, aveva riformato la decisione dichiarando comuni ex art. 1117 c.c. sia il tratto superiore del vano scale sia l'altana. Nel ricorso per cassazione la proprietaria esclusiva ha dedotto, da un lato, la violazione degli artt. 1117, 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c. per l'erronea interpretazione dei titoli di acquisto, sostenendo che il bene denominato 'stenditoio' corrispondesse all'altana e che la Corte territoriale avesse trascurato la CTU di un precedente giudizio; dall'altro, la violazione dell'art. 1117 c.c. per avere ritenuto condominiale anche il tratto di scale tra terzo piano e soffitta, con ricaduta sulla qualificazione dell'ingressino/pianerottolo come bene comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo e rigettato il secondo. Ha ritenuto che, per l'altana, la Corte di merito avesse erroneamente dichiarato la condominialità senza svolgere l'indagine necessaria sulla sua concreta collocazione e soprattutto sulle sue caratteristiche oggettive e funzionali, poiché l'art. 1117 c.c. riguarda sia i beni espressamente elencati sia quelli comunque destinati oggettivamente al servizio comune, ma non consente una declaratoria di comunione basata solo sull'interpretazione dei titoli senza verificare se il bene sia davvero a servizio dell'edificio o di una porzione esclusiva. Quanto alle scale, ha invece confermato la decisione impugnata: le scale e i pianerottoli sono beni che, in assenza di titolo contrario, rientrano nella presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c.; la prova della proprietà esclusiva incombe sul condomino che la invochi, e nel caso concreto la Corte territoriale aveva accertato in fatto che nessuno dei titoli contemplava le scale e che la modifica dello stato dei luoghi era successiva all'acquisto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al solo capo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma pone una presunzione di condominialità per i beni ivi elencati e, più in generale, per quelli che, per caratteristiche strutturali, siano oggettivamente destinati al servizio comune, salvo titolo contrario; per i beni non compresi nell'elenco è necessario verificare in concreto la destinazione funzionale e la collocazione. Per le scale, in assenza di titolo contrario, opera la presunzione di comunione e grava su chi ne affermi la proprietà esclusiva l'onere di provarla.

• art. 1159 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente quale fondamento dell'usucapione abbreviata dedotta in via riconvenzionale, ma la Corte non ne ha accolto la censura.

• artt. 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c.

  Richiamati come criteri di interpretazione dei titoli di acquisto, ma la Corte ha accolto la censura solo in relazione all'altana perché mancava l'indagine funzionale imposta dalla natura del bene.

Massime di principio

• La presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c. opera non solo per i beni espressamente elencati, ma anche per quelli che, per struttura e funzione, risultino oggettivamente destinati al servizio comune dell'edificio, salvo che dal titolo risulti diversamente.
• Per i beni ricompresi nell'elenco dell'art. 1117 c.c., il condomino che ne rivendichi la proprietà esclusiva deve fornire prova specifica e idonea del titolo contrario; il condominio non è tenuto a dimostrare la comunione con prova piena.
• La qualificazione di un bene come condominiale non può fondarsi sulla sola interpretazione dei titoli di acquisto quando si tratti di bene non espressamente previsto dall'art. 1117 c.c.; occorre verificare in concreto la sua collocazione, accessibilità, chiusura e funzione rispetto all'edificio o alla singola unità.
• Le scale e i pianerottoli si presumono comuni, in quanto strutture essenziali del fabbricato funzionali al godimento dell'intero edificio, e la loro sottrazione all'uso comune richiede un titolo contrario specifico.

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