Cassazione Civile, Ordinanza n. 01792/2026 del 26/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal diniego di rimborso di imposte di registro, ipotecaria e catastale versate in relazione al trasferimento di un immobile avvenuto nel 2011. Il giudice tributario regionale aveva accolto l’appello del contribuente e annullato il diniego, ritenendo applicabile il criterio del c.d. "prezzo-valore". L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione deducendo: 1) violazione dell’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005, perché l’immobile non sarebbe stato ad uso abitativo ma destinato a studio; 2) e 3) erronea ritenuta sussistenza del requisito soggettivo per il beneficio, sostenendo che l’acquisto sarebbe stato effettuato nell’esercizio di attività professionale e denunciando, inoltre, l’omesso esame di fatti decisivi, in particolare la successiva richiesta di variazione catastale da A/2 ad A/10 e l’effettivo utilizzo dell’immobile come studio dentistico.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha affermato che, ai fini dell’applicazione del criterio del prezzo-valore, rileva la classificazione catastale dell’immobile al momento del trasferimento e non il suo effettivo utilizzo successivo: poiché il bene era censito in categoria A/2, quindi abitativa, la CTR aveva correttamente applicato l’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005. Quanto ai motivi sul requisito soggettivo, la Corte ha ritenuto inammissibile la censura nella parte in cui mirava a una rivalutazione del merito e ha escluso il vizio di omesso esame, osservando che i fatti indicati erano successivi all’atto di acquisto e comunque non decisivi. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre escluso il raddoppio del contributo unificato per l’Amministrazione dello Stato.

Norme richiamate

• art. 1, comma 497, L. n. 266/2005

  "In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico ... per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze ... la base imponibile ... è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 ... indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto"

  La norma si applica solo agli atti traslativi a titolo oneroso aventi ad oggetto immobili classificati catastalmente come abitativi; il discrimen è la categoria catastale al momento del trasferimento, non l’effettivo uso concreto dell’immobile.

• art. 43 d.P.R. n. 131/1986

  Costituisce la disciplina ordinaria derogata dal regime del prezzo-valore; in via generale l’imposta è calcolata sul valore venale in comune commercio/corrispettivo pattuito, salvo potere di accertamento dell’Amministrazione.

• art. 52, commi 4 e 5, d.P.R. n. 131/1986

  È il parametro di determinazione del valore catastale richiamato dal meccanismo del prezzo-valore.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Non consente di sollecitare una nuova valutazione del fatto o delle prove, ma solo di denunciare l’erronea applicazione della norma di diritto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame richiede un fatto storico decisivo non valutato; non ricorre se il fatto è stato esaminato o se è comunque successivo e privo di decisività.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Il raddoppio del contributo unificato non si applica alle Amministrazioni dello Stato che operano con prenotazione a debito.

Massime di principio

• Il regime del c.d. prezzo-valore si applica in modo restrittivo agli immobili catastalmente abitativi e alle relative pertinenze; ai fini del beneficio rileva la classificazione catastale esistente al momento dell’atto, non l’uso di fatto successivo o difforme.
• Il requisito soggettivo per il prezzo-valore deve sussistere al momento del trasferimento: l’acquirente deve essere persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
• In sede di legittimità, la denuncia di violazione di legge non può tradursi in una richiesta di riesame del merito o delle prove, riservato al giudice di merito.
• Il vizio di omesso esame di fatti decisivi ricorre solo per fatti storici effettivamente trascurati e potenzialmente idonei a mutare l’esito della decisione; sono irrilevanti i fatti successivi all’atto rispetto al quale va verificata la spettanza del beneficio.
• Per il raddoppio del contributo unificato occorre tenere conto della particolare disciplina delle Amministrazioni dello Stato, esentate dal pagamento mediante prenotazione a debito.

Come è indicizzato