Cassazione Civile, Sentenza n. 25139/2026 del 08/09/2026

Esito

La controversia

La società acquirente aveva comprato dalla società venditrice un complesso immobiliare per sviluppare un progetto di riqualificazione turistico-ricettiva. Successivamente era emersa l'esistenza di un ordine di demolizione riguardante una consistente parte dei manufatti, divenuto definitivo in sede amministrativa, nonché l'irregolarità urbanistico-edilizia di parte dei beni alienati. L'acquirente aveva quindi chiesto l'accertamento della responsabilità della venditrice per evizione parziale, la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni, comprendenti i maggiori oneri finanziari, la perdita della possibilità di rivendere il compendio a condizioni più favorevoli e le spese sostenute per lo studio e la predisposizione di un progetto immobiliare. Il tribunale aveva riconosciuto la riduzione del prezzo e il danno emergente relativo ai maggiori oneri finanziari, rigettando invece il danno da perdita di chance e le ulteriori pretese risarcitorie. La corte d'appello aveva ridotto l'importo della riduzione del prezzo, assumendo come parametro il valore del bene al tempo della vendita, e aveva respinto integralmente le domande risarcitorie. La società acquirente ha proposto ricorso per cassazione con dodici motivi. I primi sette motivi hanno censurato la quantificazione della riduzione del prezzo, la motivazione sulla scelta dei criteri estimativi, l'omessa pronuncia sulla riduzione della volumetria utilizzabile, la valutazione del costo di costruzione dei manufatti demoliti, il riparto dell'onere della prova e l'adesione alla consulenza tecnica d'ufficio. L'ottavo motivo ha contestato il rigetto del danno da perdita di chance e dei maggiori oneri finanziari. I motivi dal nono all'undicesimo hanno censurato il rigetto del danno emergente per le spese progettuali, il ragionamento sul concorso colposo dell'acquirente e la valutazione della necessità di una variante urbanistica. Il dodicesimo motivo ha riguardato la regolazione delle spese processuali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i motivi da uno a sette e da nove a undici, ha rigettato l'ottavo motivo e ha dichiarato assorbito il dodicesimo. Ha ritenuto erronea la quantificazione della riduzione del prezzo mediante il riferimento al valore a costo di costruzione deprezzato dei manufatti al momento dell'ordine di demolizione. In caso di evizione parziale di un immobile, la riduzione deve essere determinata attraverso un'operazione coerente con il ripristino dell'equilibrio sinallagmatico, rapportando il prezzo iniziale al valore del bene residuo e considerando anche la riduzione della volumetria e l'utilizzabilità non edificatoria delle aree. La Corte ha inoltre ritenuto nulla la motivazione della corte d'appello per l'adesione acritica a una consulenza tecnica d'ufficio priva di adeguate giustificazioni, nonostante le puntuali contestazioni della parte. L'ottavo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la corte territoriale aveva motivato plausibilmente sia sull'assenza di prova di un risparmio effettivo di oneri finanziari sia sull'insufficienza della lettera di intenti a dimostrare una seria e consistente chance di conclusione della rivendita. Quanto al danno emergente per le spese progettuali, la Corte ha rilevato che, una volta accertata l'evizione parziale e la colpa della venditrice, la corte d'appello aveva applicato in modo non corretto l'onere della prova del nesso causale, facendo gravare sull'acquirente la dimostrazione di circostanze che, secondo un criterio di oggettiva normalità, potevano presumersi conseguenti all'inadempimento. Ha quindi enunciato il principio secondo cui, ai fini del risarcimento del danno da evizione parziale, se la parte venditrice versa in colpa, su di essa incombe la prova contraria circa il nesso fra il proprio inadempimento e le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità. La sentenza impugnata è stata cassata nei capi oggetto dei motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, per un nuovo esame sul valore economico dell'actio quanti minoris e sul danno emergente, nonché per la liquidazione delle spese dell'intero giudizio.

Norme richiamate

• art. 1480 c.c.

  vendita di cosa parzialmente altrui

  La riduzione del prezzo conseguente all'evizione parziale deve ristabilire l'equilibrio sinallagmatico e, insieme al risarcimento del danno quando ne ricorrano i presupposti, opera quale rimedio connesso al venir meno della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo.

• art. 1484 c.c.

  Il credito derivante dalla riduzione del prezzo per evizione parziale deve essere determinato secondo un criterio che rifletta la diminuzione del valore e dell'utilità del bene residuo.

• art. 1489 c.c.

  cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

  La garanzia si applica anche alla vendita di un immobile non conforme alle norme urbanistiche quando il venditore abbia taciuto diritti o oneri incidenti sul bene; il compratore può chiedere riduzione del prezzo e risarcimento del danno, purché ricorrano i presupposti di legge.

• art. 1479 c.c.

  La disposizione è richiamata quale fondamento, attraverso il rinvio dell'art. 1480 c.c., dell'applicazione delle norme generali sul risarcimento del danno.

• art. 1218 c.c.

  responsabilità del debitore

  Il venditore colpevole dell'inadempimento derivante dall'omessa informazione sull'irregolarità del bene risponde dei danni causalmente conseguenti.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento comprende la perdita subita e il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.

• art. 1227 c.c.

  concorso del fatto colposo del creditore

  La relativa valutazione non può essere fondata su una scelta autonoma del danneggiato meramente ipotizzata in assenza di elementi univoci.

• art. 1175 c.c.

  comportamento secondo correttezza

  Il principio di correttezza impone alle parti del rapporto obbligatorio di preservare, per quanto possibile, gli interessi dell'altra parte e incide sulla ripartizione dell'onere di allegazione e prova delle conseguenze dell'inadempimento.

• art. 1176 c.c.

  diligenza nell'adempimento

  La diligenza del debitore venditore rileva nella valutazione della sua colpa e dell'obbligo di fornire elementi idonei a escludere il nesso causale tra l'inadempimento e le conseguenze normalmente presumibili.

• art. 1366 c.c.

  interpretazione di buona fede

  È richiamato insieme agli artt. 1175 e 1375 c.c. quale espressione dei principi di correttezza e buona fede nell'interpretazione e nell'esecuzione del contratto.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede oggettiva impone obblighi di protezione e cooperazione anche non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, quando necessari a preservare gli interessi della controparte.

• art. 2697 c.c.

  L'onere probatorio deve essere distribuito considerando la posizione delle parti e, una volta accertata l'evizione parziale e la colpa del venditore, grava su quest'ultimo la prova contraria rispetto alle conseguenze causalmente presumibili.

• art. 132, comma 4, c.p.c.

  contenuto della sentenza e motivazione

  La motivazione è nulla quando il giudice aderisce acriticamente a conclusioni peritali prive di giustificazione, omettendo di confrontarsi con contestazioni puntuali e specifiche che evidenziano l'inadeguatezza dell'elaborato.

• art. 112 c.p.c.

  corrispondenza tra chiesto e pronunciato

  La norma è stata invocata in relazione alle doglianze di omessa pronuncia e ultrapetizione; tali censure sono state accolte nei limiti connessi al nuovo esame demandato al giudice di rinvio.

• art. 360 c.p.c.

  motivi di ricorso per cassazione

  La Corte ha esaminato le censure prospettate per violazione di legge e nullità della sentenza, distinguendo i vizi di motivazione apparente dalle contestazioni rivolte alla valutazione del fatto.

• art. 91 c.p.c.

  La censura relativa alla regolazione delle spese è stata dichiarata assorbita dall'accoglimento degli altri motivi.

• art. 92 c.p.c.

  compensazione delle spese

  La censura relativa alla compensazione delle spese è stata dichiarata assorbita dall'accoglimento degli altri motivi.

Massime di principio

• In caso di evizione parziale di un immobile, la riduzione del prezzo non ha natura risarcitoria, ma mira a ristabilire l'equilibrio sinallagmatico alterato dalla parziale perdita del bene o della sua utilità.
• La riduzione del prezzo deve essere quantificata mediante un criterio che rappresenti effettivamente la diminuzione del valore e dell'utilità del bene residuo; in particolare, può assumere rilievo la differenza tra il prezzo iniziale e il valore ottenuto dalla rivendita del bene residuo, evitando parametri temporali o estimativi non coerenti con tale funzione.
• Nella valutazione dell'evizione parziale di un complesso turistico, la riduzione della volumetria edificabile può incidere sul valore del bene anche quando non diminuisca astrattamente la capacità ricettiva, dovendosi considerare l'utilizzabilità delle aree anche per finalità diverse dall'edificazione.
• Il giudice di merito che aderisce alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio deve indicare le fonti del proprio convincimento. Se le contestazioni della parte sono puntuali e specifiche e denunciano la totale mancanza di giustificazione dell'elaborato, l'adesione acritica alla consulenza determina nullità della motivazione.
• La perdita di chance è risarcibile solo quando sia provata una seria e consistente possibilità di conseguire il risultato sperato, distinta dal risultato finale. Una mera lettera di intenti, priva di ulteriori elementi concreti e oggettivi, normalmente esprime soltanto l'eventualità della futura conclusione del contratto e non prova una chance risarcibile.
• La qualificazione di una scrittura come lettera di intenti e la valutazione della sua funzione preparatoria o definitiva costituiscono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito, sindacabili in cassazione nei limiti dei vizi riconoscibili in sede di legittimità.
• Nella vendita di un immobile non conforme alle norme urbanistiche, il venditore che abbia taciuto l'ordine di demolizione o altra situazione incidente sull'utilità del bene può rispondere dei danni anche senza malafede, essendo sufficiente la colpa.
• Ai fini del risarcimento del danno da evizione parziale, una volta accertate l'evizione e la colpa del venditore, su quest'ultimo incombe la prova contraria circa il nesso tra il proprio inadempimento e le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità.
• I principi di correttezza e buona fede oggettiva impongono a ciascuna parte del rapporto obbligatorio di preservare gli interessi dell'altra e possono incidere sulla distribuzione degli oneri di cooperazione, allegazione e prova delle conseguenze dell'inadempimento.
• Il rigetto della domanda risarcitoria non può essere fondato sulla mera ipotesi che il danneggiato abbia autonomamente scelto di ritirare un progetto o di non utilizzare attività già svolte, quando manchino elementi univoci idonei a dimostrare tale scelta e a escludere il nesso causale con l'inadempimento.

Come è indicizzato