Cassazione Civile, Sentenza n. 25140/2026 del 08/09/2026

Esito

La controversia

La società acquirente aveva agito per ottenere il risarcimento dei costi necessari al ripristino di gravi vizi e difetti di un complesso immobiliare destinato ad attività alberghiera, acquistato nell'ambito di un'operazione di locazione finanziaria immobiliare con effetti traslativi. I difetti riguardavano, tra l'altro, infiltrazioni, difetti strutturali e malfunzionamenti degli impianti; un accertamento tecnico preventivo aveva quantificato i costi di ripristino. La società venditrice aveva eccepito il difetto di legittimazione passiva, la prescrizione e la decadenza dalla garanzia, chiedendo inoltre il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni asseritamente derivanti dall'incremento dei costi di ristrutturazione e dal fallimento dell'operazione commerciale. Il Tribunale aveva accolto la domanda dell'acquirente, condannando la venditrice al pagamento di euro 345.870,00, e la Corte d'appello aveva confermato la decisione. La venditrice ha proposto quattro motivi di ricorso per cassazione: 1) nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza del petitum e della causa petendi, nonché ultrapetizione per la qualificazione della domanda ai sensi dell'art. 1669 c.c.; 2) violazione degli artt. 342 e 324 c.p.c. in relazione all'asserito giudicato interno sulla gravità dei vizi; 3) erronea applicazione dell'art. 1669 c.c., sostenendo che la fattispecie dovesse essere disciplinata dalla vendita e non dall'appalto; 4) omesso esame di fatti decisivi e violazione dei criteri di interpretazione contrattuale in relazione all'incarico conferito a un professionista quale tecnico di fiducia dell'acquirente, prospettando una collusione ai danni della venditrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, poiché petitum e causa petendi erano individuabili mediante l'esame complessivo dell'atto introduttivo, delle allegazioni e dei documenti, e perché il giudice di merito poteva qualificare giuridicamente la domanda sulla base dei fatti allegati, senza essere vincolato dalle espressioni utilizzate dalla parte. La qualificazione dei difetti strutturali e delle infiltrazioni nell'ambito dell'art. 1669 c.c. non ha comportato ultrapetizione, trattandosi dei medesimi fatti posti a fondamento della pretesa. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza d'appello: la Corte territoriale non aveva escluso la devoluzione della questione, ma aveva rilevato l'assenza di specifiche censure contro l'accertamento della gravità dei vizi. Il terzo motivo è stato rigettato perché l'art. 1669 c.c. si applica anche alla vendita quando il venditore abbia fatto eseguire, sotto la propria direzione e controllo, opere di ristrutturazione o interventi modificativi di lunga durata su un immobile. La Corte ha inoltre confermato la distinzione tra vizi visibili alla consegna, per i quali era maturata la decadenza, e vizi occulti o manifestatisi successivamente, per i quali la denuncia era tempestiva; il termine decorre dalla sicura conoscenza della gravità dei difetti e delle loro cause, anche successiva agli accertamenti tecnici necessari. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile: la ricorrente non aveva individuato una violazione dei criteri ermeneutici, ma aveva prospettato in modo apodittico la collusione tra l'acquirente e il tecnico; inoltre, l'omesso esame era precluso dalla doppia conforme. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 12.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie, esborsi e accessori, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Vieta al giudice di pronunciare oltre i limiti della domanda, ma non impedisce la corretta qualificazione giuridica dei fatti allegati dalla parte.

• art. 113, comma 1, c.p.c.

  In applicazione del principio iura novit curia, consente al giudice di applicare la disciplina giuridica pertinente ai fatti allegati, anche diversa da quella richiamata dalle parti.

• art. 163 c.p.c.

  Rileva ai fini dei requisiti dell'atto di citazione e dell'individuazione della domanda.

• art. 164, comma 4, c.p.c.

  La nullità per omissione o assoluta incertezza del petitum ricorre solo quando gli elementi della domanda non siano individuabili mediante l'esame complessivo dell'atto, dei documenti e della situazione processuale.

• art. 1669 c.c.

  Si applica ai gravi difetti di immobili destinati a lunga durata anche in caso di vendita con opere di ristrutturazione eseguite sotto la direzione e il controllo del venditore; il termine per la denuncia decorre dalla sicura conoscenza della gravità dei difetti e delle loro cause.

• art. 1495 c.c.

  È richiamato in relazione alla disciplina della garanzia nella vendita, ma la Corte ritiene applicabile alla fattispecie la disciplina speciale dell'art. 1669 c.c.

• art. 2043 c.c.

  È richiamato quale possibile qualificazione residuale della domanda, senza costituire la disciplina applicata dalla decisione.

• art. 1218 c.c.

  È richiamato dalla domanda riconvenzionale della venditrice in relazione alla prospettata responsabilità contrattuale dell'acquirente.

• art. 324 c.p.c.

  È richiamato nel motivo relativo all'asserita formazione del giudicato interno.

• art. 342 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla specificità dei motivi di appello e alla devoluzione della questione sulla gravità dei vizi.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Preclude la censura di omesso esame di fatti decisivi in presenza di una doppia conforme, nei presupposti indicati dalla norma.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Individua il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto dedotto con il terzo motivo.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Individua i vizi processuali dedotti con il primo e il secondo motivo.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È richiamato per la censura di omesso esame di un fatto decisivo, dichiarata inammissibile anche per la doppia conforme.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Impone, ricorrendone i presupposti processuali, il versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza del petitum o della causa petendi ricorre soltanto quando tali elementi siano assolutamente incerti; la loro individuabilità deve essere verificata mediante l'esame complessivo dell'atto, della parte espositiva, delle conclusioni, dei documenti allegati e delle deduzioni processuali, avuto riguardo alla possibilità per il convenuto di approntare adeguate difese.
• Il giudice di merito può qualificare giuridicamente la domanda in modo diverso da quello prospettato dalla parte, purché la decisione si fondi sui medesimi fatti costitutivi allegati e non introduca fatti nuovi o una pretesa diversa; tale attività non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
• L'interpretazione e la qualificazione della domanda giudiziale spettano al giudice di merito e sono censurabili in cassazione solo quando il significato letterale o sostanziale della pretesa sia stato travisato; l'indagine deve riguardare il contenuto complessivo dell'atto e lo scopo pratico perseguito, non la comune intenzione delle parti propria dell'interpretazione negoziale.
• L'art. 1669 c.c. può applicarsi anche alla vendita quando il venditore abbia fatto eseguire, sotto la propria direzione e controllo, opere di ristrutturazione, manutenzione o modificazione di lunga durata su un immobile, se l'opera presenta gravi difetti incidenti sul godimento o sulla normale utilizzazione del bene.
• L'accettazione o il collaudo dell'opera, anche se positivo, non esclude la responsabilità ex art. 1669 c.c. per gravi difetti, inclusi quelli occulti o quelli manifestatisi successivamente, quando l'opera sia destinata a lunga durata.
• Il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il committente o acquirente acquisisce una conoscenza sicura non solo dell'esistenza del fenomeno, ma anche della sua gravità e delle relative cause; tale momento può coincidere con l'esito di accertamenti tecnici necessari a comprendere il difetto e il nesso causale.
• La censura di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile, nei presupposti previsti dalla legge, quando le decisioni di merito siano conformi e il ricorrente non dimostri una radicale diversità delle rispettive rationes decidendi.

Come è indicizzato