Cassazione Civile, Sentenza n. 25138/2026 del 08/09/2026

Esito

La controversia

Gli acquirenti convenivano in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni, quantificati in 200.000 euro, e l'eliminazione dei vizi relativi a un immobile acquistato nel 2009, agendo alternativamente ai sensi degli artt. 1495 e 1669 c.c. I difetti denunciati riguardavano, tra l'altro, il manto di copertura, crepe interne ed esterne, distacchi e sconnessioni della pavimentazione, umidità di risalita, condensa, muffa, macchie di umidità, crepe nel muro divisorio e anomalie relative a un radiatore e allo scarico della lavatrice. Era inoltre contestata l'assenza del progetto e del collaudo statico. La società venditrice chiamava in causa l'esecutore delle opere, la direttrice dei lavori e l'impiantista, i quali eccepivano decadenza e prescrizione. Il Tribunale riteneva prescritta l'azione ex art. 1495 c.c. e decaduta o prescritta quella ex art. 1669 c.c., considerando tardive le denunce e non idonea a costituire riconoscimento dei vizi una comunicazione del 1° marzo 2010 proveniente dalla direttrice dei lavori. La Corte d'appello confermava il rigetto, ritenendo tardiva la deduzione dell'esistenza di una nuova obbligazione di eliminazione dei vizi e considerando decorrenti i termini dalla manifestazione dei difetti, anteriore agli accertamenti tecnici del 2012. Gli acquirenti proponevano ricorso per cassazione con nove motivi. Con il primo denunciavano la violazione degli artt. 1495 e 1230 c.c., sostenendo che il riconoscimento dei vizi e l'impegno a eliminarli non comportassero novazione dell'obbligazione di garanzia, ma costituissero un'obbligazione ulteriore, con effetto interruttivo della prescrizione e applicazione del termine ordinario decennale. Con il secondo motivo contestavano l'omesso esame della comunicazione del 1° marzo 2010. Con il terzo censuravano l'interpretazione della medesima comunicazione. Con il quarto denunciavano la violazione dell'art. 1669 c.c., sostenendo che il termine per la denuncia decorresse dalla conoscenza sicura della gravità dei difetti e delle loro cause, acquisita anche mediante accertamenti tecnici. Con il quinto contestavano la valutazione relativa all'assenza del progetto e del collaudo statico. Con il sesto deducevano la responsabilità del venditore per l'irregolarità del certificato di agibilità. Gli ulteriori motivi riguardavano la CTU e l'ammissione delle prove, le spese di lite e i parametri di liquidazione dei compensi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo, dichiarato inammissibile il secondo, rigettato il quinto e il sesto e dichiarato assorbiti gli altri motivi. Ha ritenuto erronea la qualificazione, operata dalla Corte d'appello, del riconoscimento dei vizi e dell'impegno alla loro eliminazione come novazione oggettiva o come deduzione nuova. Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore, accompagnato dall'impegno a eliminarli e accettato dal compratore, non estingue necessariamente l'originaria garanzia, ma può affiancarla con un'autonoma obbligazione di fare, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale; inoltre, il riconoscimento può risultare anche da comportamenti concludenti. La Corte d'appello avrebbe quindi dovuto accertare il contenuto della comunicazione del 1° marzo 2010 e verificare quali vizi fossero stati effettivamente riconosciuti. È stato inoltre ritenuto errato far decorrere automaticamente il termine di decadenza annuale previsto dall'art. 1669 c.c. dalla prima manifestazione esteriore dei difetti. Per opere destinate a durare nel tempo, il termine decorre dalla conoscenza sicura della gravità dei difetti, della loro natura e delle cause, conoscenza che può maturare soltanto dopo gli accertamenti tecnici necessari. La Corte d'appello avrebbe dovuto verificare tale momento con riferimento ai singoli vizi denunciati, senza imporre la proposizione di azioni generiche o esplorative. Quanto all'assenza del collaudo statico e all'asserita irregolarità del certificato di agibilità, la Corte ha escluso che tali circostanze costituiscano, di per sé, vizi materiali dell'opera ai fini delle azioni esercitate ex artt. 1495 e 1669 c.c.; esse riguardano piuttosto l'adempimento della prestazione e avrebbero potuto rilevare nell'ambito di un'azione di inadempimento, non proposta. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d'appello di Torino, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  Disciplina la garanzia del venditore per i vizi della cosa venduta; il riconoscimento dei vizi e l'impegno a eliminarli possono ampliare le modalità di attuazione della garanzia senza necessariamente novare l'obbligazione originaria.

• art. 1495 c.c.

  Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore esonera il compratore dall'onere della tempestiva denuncia e, secondo la decisione, il riconoscimento dell'obbligo di eliminarli comporta l'effetto interruttivo della prescrizione e l'applicazione della prescrizione ordinaria decennale al diritto all'eliminazione dei vizi.

• art. 1230 c.c.

  Rileva per la distinzione tra novazione oggettiva e obbligazione ulteriore di eliminazione dei vizi; l'impegno riparatorio non determina di per sé l'estinzione dell'obbligazione originaria di garanzia.

• art. 1669 c.c.

  Il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti decorre dalla conoscenza sicura della gravità dei difetti, della loro natura e delle cause, non dalla mera percezione di segni esteriori quando siano necessari accertamenti tecnici.

• art. 1460 c.c.

  È stato invocato in relazione alla responsabilità del venditore per la contestata irregolarità del certificato di agibilità, ma la Corte ha escluso che tale profilo potesse essere esaminato nell'ambito delle azioni concretamente esercitate.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla prova dell'assenza del progetto strutturale e del collaudo statico; la Corte non ha accolto le relative censure.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla valutazione presuntiva della necessità del collaudo statico; la censura è stata rigettata.

• L. 5 novembre 1971, n. 1086

  Richiamata con riguardo agli obblighi relativi alle opere in conglomerato cementizio armato e al collaudo statico; la Corte non ha accolto la censura fondata su tali disposizioni.

• L. 2 febbraio 1974, n. 64

  Richiamata dai ricorrenti in relazione agli obblighi strutturali e antisismici; la censura è stata rigettata.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamato con riferimento agli obblighi strutturali, progettuali e autorizzativi; la relativa doglianza non è stata accolta.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Individua i motivi di ricorso per cassazione relativi alla violazione o falsa applicazione di norme di diritto e all'omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 378, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per la memoria depositata dal pubblico ministero in vista dell'udienza pubblica.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla valutazione delle prove e alla rinnovazione della CTU; il motivo è rimasto assorbito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla valutazione delle prove; il motivo è rimasto assorbito.

• art. 183, comma 4, c.p.c.

  Richiamato con riferimento alle prove testimoniali articolate nel giudizio di merito; la relativa censura è rimasta assorbita.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per la regolazione delle spese di lite; la decisione sulle spese è stata demandata al giudice del rinvio.

• D.M. 10 marzo 2014, n. 55

  Richiamato in relazione ai parametri di liquidazione dei compensi professionali; il relativo motivo è rimasto assorbito.

Massime di principio

• Il riconoscimento dei vizi della cosa venduta e l'impegno del venditore a eliminarli non integrano, di per sé, una novazione oggettiva dell'originaria obbligazione di garanzia, ma possono costituire un'obbligazione autonoma di fare che si affianca alla garanzia originaria.
• L'impegno del venditore a eliminare i vizi, se accettato dal compratore, attribuisce a quest'ultimo un distinto diritto all'eliminazione dei vizi soggetto alla prescrizione ordinaria decennale, mentre i diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto restano soggetti al termine annuale previsto dall'art. 1495 c.c.
• Il riconoscimento dei vizi può risultare anche tacitamente, mediante comportamenti concludenti del venditore incompatibili con la contestazione della loro esistenza, e produce gli effetti previsti dall'art. 1495 c.c. nei limiti dei vizi effettivamente riconosciuti.
• Quando il riconoscimento dei vizi è allegato già nella domanda originaria, l'eventuale richiesta di accertare gli effetti di tale riconoscimento non costituisce domanda nuova né può essere dichiarata tardiva per il solo fatto che sia stata ulteriormente argomentata in appello.
• Nell'azione prevista dall'art. 1669 c.c., il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti decorre dalla conoscenza sicura della gravità dei difetti, della loro natura e delle cause, non dalla mera comparsa di segni esteriori quando siano necessari accertamenti tecnici per comprendere il fenomeno e imputarlo a errori progettuali o costruttivi.
• In presenza di una pluralità di difetti di natura diversa, il giudice deve accertare il momento della conoscenza qualificata con riferimento ai singoli fenomeni denunciati, evitando di imporre al danneggiato la proposizione di azioni generiche o esplorative prima della piena comprensione delle cause.
• L'assenza del collaudo statico o l'irregolarità del certificato di agibilità non costituiscono, in quanto tali, vizi materiali dell'opera ai fini delle azioni edilizie fondate sugli artt. 1495 e 1669 c.c.; tali circostanze attengono all'adempimento della prestazione e devono essere fatte valere mediante un'azione di inadempimento.

Come è indicizzato