Cassazione Civile, Sentenza n. 23093/2025 del 11/08/2025

Esito

La controversia

Gli atti concernono la declaratoria di nullità o inefficacia di atti notarili (rogiti) del 23 marzo 2020 e successivi, con cui i privati hanno effettuato una "rinuncia abdicativa" alla proprietà di immobili (terreni/edifici) ritenuti di fatto inservibili o a rischio (vincoli di pericolosità, Inventario dei Fenomeni Franosi, ecc.). Il Ministero e l'Agenzia del demanio hanno dedotto l'inammissibilità nel nostro ordinamento di una generica facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare o, in subordine, la nullità dell'atto per illiceità della causa o del motivo, frode alla legge o abuso del diritto, in quanto la rinuncia comporterebbe la traslazione su Stato/collettività di oneri, responsabilità civili e penali, nonché problemi di finanza pubblica.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno deciso che la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è ammissibile. Hanno enunciato che si tratta di un atto unilaterale e non recettizio, funzionale a dismettere il diritto del proprietario e realizzazione della facoltà di disporre della cosa ex art. 832 c.c.; l'effetto riflesso previsto dall'art. 827 c.c. (acquisto a titolo originario da parte dello Stato dei beni che non sono di proprietà di alcuno) si produce ex lege al verificarsi della vacanza del bene. La Corte ha precisato che: (i) la forma scritta e la trascrizione sono rilevanti per l'opponibilità ma l'atto resta unilaterale; (ii) il sindacato giudiziale non può trasformare la verifica in un controllo di meritevolezza che annulli l'atto per il solo «fine egoistico» del rinunciante né può il giudice invocare direttamente l'art. 42 Cost. per dichiarare di per sé la nullità dell'atto, perché i limiti di funzione sociale devono essere fissati dal legislatore; (iii) restano comunque esperibili azioni tipiche come la revocatoria da parte di creditori e rimangono a carico del rinunciante eventuali responsabilità pregresse (es. risarcitorie), mentre lo Stato acquisisce il bene ex art. 827 c.c. senza necessità di accettazione formale; (iv) l'eventuale disciplina diversa o limiti procedurali possono essere introdotti dal legislatore. Gli atti sono stati restituiti ai Tribunali di merito per il prosieguo.

Norme richiamate

• art. 827 cod. civ.

  Regola l'attribuzione al patrimonio dello Stato dei beni immobili «che non sono in proprietà di alcuno». La Corte interpreta l'acquisto statale come effetto ex lege della vacanza del bene successiva alla rinuncia abdicativa, non come accettazione necessaria dello Stato.

• art. 832 cod. civ.

  Definisce il contenuto della proprietà (diritto di godere e disporre). La Corte ricava da qui la legittimazione del proprietario a rinunciare alla proprietà come esercizio della facoltà dispositiva, entro i limiti stabiliti dalla legge.

• art. 1350 n. 5 cod. civ.

  Forma scritta ad substantiam per gli atti che concernono diritti reali su beni immobili. La Corte riconosce rilevanza alla forma per la validità/opponibilità della rinuncia quando essa riguarda l'oggetto immediato dell'atto.

• art. 2643 n. 5 cod. civ.

  Prescrive la trascrizione per la pubblicità degli atti tra vivi riguardanti diritti reali immobiliari. La Corte sottolinea che la trascrizione rende opponibile l'atto ma non ne muta la natura unilaterale né costituisce condizione di efficacia costitutiva dell'acquisto statale.

• art. 363-bis cod. proc. civ.

  Norma procedurale che consente il rinvio pregiudiziale alle Sezioni Unite; utilizzata dai Tribunali per sollevare la questione di diritto sulla rinuncia abdicativa.

• art. 42 Cost.

  Principio della funzione sociale della proprietà. La Corte afferma che i limiti alla proprietà connessi alla funzione sociale sono riserva di legge e non possono essere applicati dal giudice come regola generale di invalidità della rinuncia abdicativa; l'eventuale restrizione spetta al legislatore.

• art. 833 cod. civ.

  Divieto degli atti di emulazione/abuso. La Corte esclude che il mero intento 'egoistico' renda automaticamente nulla la rinuncia; l'abuso del diritto può assumere rilievo solo se l'atto è privo di qualsiasi interesse apprezzabile del proprietario e diretto solo a nuocere.

• art. 2051 e art. 2053 cod. civ.

  Norme sulla responsabilità per cose in custodia e per rovina di edifici. La Corte chiarisce che le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente alla rinuncia restano a carico del rinunciante; l'acquisizione statale non assorbe automaticamente responsabilità pregresse.

Massime di principio

• La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è in linea di principio ammissibile se compiuta nella forma richiesta (scritta) e trascritta per l'opponibilità ai terzi; è atto unilaterale non recettizio.
• L'effetto di acquisizione dello Stato (art. 827 c.c.) si produce ex lege in caso di vacanza del bene: non è necessaria una forma di "accettazione" statale per l'acquisto, salvo diversa disciplina legislativa.
• Il giudice non può annullare automaticamente la rinuncia per il solo 'fine egoistico' o per motivi di bilancio/pubblici principi (art. 42 Cost.); i limiti di funzione sociale devono essere stabiliti dal legislatore e non possono essere usati dal giudice come regola generale di nullità.
• Restano tuttavia esperibili rimedi tipici: i creditori del rinunciante possono agire in revocatoria; la pubblica amministrazione può agire per i profili di responsabilità e recupero ove configuri violazioni specifiche; la responsabilità per danni anteriori alla rinuncia permane in capo al rinunciante.
• In situazioni analoghe, occorre verificare sempre i requisiti formali dell'atto (forma, trascrizione) e la presenza di vizi negoziali qualificanti (frode, causa illecita, abuso del diritto) che, se accertati concretamente, possono determinare l'annullamento o l'inefficacia dell'atto nei confronti dei terzi.