Cassazione Civile, Sentenza n. 22918/2025 del 08/08/2025

Esito

La controversia

Carburi acquistò un immobile che presentava gravi lesioni strutturali. Contestò ai venditori l'occultamento dei vizi e chiese il risarcimento in via solidale nei confronti dei venditori, del progettista Ing. Paolo Santirocco (per errori progettuali e mancata indagine geologica) e dell'impresa appaltatrice Marinoni S.r.l. (per esecuzione dei lavori). In primo grado il Tribunale le accordò risarcimenti contro i venditori e, in misura minore, contro Santirocco; revocò invece il decreto ingiuntivo per parte dei lavori e condannò l'assicurazione dell'ingegnere a manlevare. In appello la Corte di Ancona ha riunito giudizi e: ha dichiarato prescritta l'azione di garanzia nei confronti dei venditori (per mancata tempestiva introduzione dell'azione dopo la scoperta completa dei vizi); ha confermato la responsabilità professionale di Santirocco ma limitandone il danno ai costi delle opere strutturali inutili (non al ripristino totale dell'immobile); ha escluso la responsabilità dell'impresa Marinoni (aveva eseguito i lavori secondo progetto e senza difetti evidenti) e ha confermato il decreto ingiuntivo a favore dell'impresa; ha mantenuto la manleva dell'assicurazione con applicazione della franchigia del 10%. Carburi ha proposto ricorso per cassazione; sono stati proposti ricorsi incidentali (tra cui di Santirocco e di Panicali).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale di Carburi e i ricorsi incidentali, confermando in sostanza la decisione della Corte d'Appello: l'azione di garanzia verso i venditori è stata dichiarata prescritta; la responsabilità del progettista è stata ritenuta sussistente ma limitata al risarcimento dei costi delle opere strutturali inutili (non al ripristino integrale dell'immobile); l'impresa appaltatrice è stata esonerata da responsabilità e il relativo decreto ingiuntivo confermato; la compagnia assicurativa resta tenuta alla manleva nell'ambito della polizza (con franchigia). La Cassazione ha inoltre disposto la compensazione delle spese tra ricorrenti principali e incidentali e ha condannato la ricorrente principale al pagamento delle spese di Cassazione nei confronti della Impresa Marinoni, come liquidato.

Norme richiamate

• art. 1490 e ss. c.c.

  Disciplina la garanzia per vizi della cosa venduta; la Corte ha applicato le regole sulla garanzia e sui termini di decadenza/prescrizione relativi all'azione per vizi della cosa venduta.

• art. 1495 c.c.

  Riferimento alla disciplina dei termini per esercitare l'azione di garanzia (decadenza/prescrizione); la sentenza chiarisce che la natura dolosa dell'occultamento sospende la prescrizione fino alla scoperta del vizio, ma non converte automaticamente l'azione in altra tipologia con diverso termine.

• art. 1440 c.c.

  Norma sull'annullabilità per errore (e riferimenti al dolo); la Corte ha richiamato che la querela di annullamento per dolo avrebbe termini e presupposti diversi, ma tale rimedio non era stato invocato dalla ricorrente.

• art. 1453 c.c.

  Riferimento alle azioni contrattuali (risoluzione per inadempimento); la Corte ha ricordato che la qualificazione giuridica della domanda (risoluzione/risarcimento) può incidere sui termini ma che, nei fatti, non si era configurato un 'aliud pro alio'.

• art. 2236 c.c.

  Regola la responsabilità del professionista per opere di particolare difficoltà: la Corte ha qualificato la condotta del progettista come colposa, anche grave, per non avere adottato indagini geologiche e soluzioni di raccordo delle fondazioni.

• art. 1667 c.c.

  Norma sulla responsabilità dell'appaltatore per difetto di opere; la Corte ha ritenuto che l'impresa non potesse essere ritenuta responsabile quando ha eseguito i lavori secondo progetto e senza violazioni delle regole dell'arte.

• art. 91 e 92 c.p.c.

  Norme sul regolamento delle spese di lite; la Corte ha confermato la possibilità di compensare le spese tra le parti in presenza di reciproca soccombenza o giusti motivi (es. occultamento doloso dei vizi).

• art. 132 c.p.c.

  Principio della motivazione della sentenza; la Cassazione ha evidenziato i limiti del sindacato sulla motivazione (richiede vizio grave o mancanza assoluta), ritenendo la motivazione di merito adeguata.

• art. 360 c.p.c.

  Criteri di gravame per la Cassazione (vizi di motivazione, violazione di norme): la Corte ha applicato i limiti al sindacato di legittimità sui motivi di motivazione e apprezzamento della prova.

• art. 13 D.P.R. n.115/2002

  Riferimento al contributo unificato: la Corte ha dato atto degli adempimenti relativi al versamento del contributo da parte delle parti che hanno proposto ricorso/ricorsi incidentali.

Massime di principio

• La scoperta di vizi dolosamente occultati sospende la prescrizione dell'azione di garanzia fino alla scoperta, ma non trasforma automaticamente il caso in una vendita di 'aliud pro alio': perché ciò avvenga i vizi devono rendere il bene sostanzialmente diverso o insanabile rispetto a quanto contratto.
• Se il compratore non invoca in tempo rimedi alternativi (es. annullamento per dolo), l'azione di garanzia rimane soggetta ai termini previsti per i vizi della cosa venduta e può prescriversi se non tempestivamente esercitata.
• Il progettista è responsabile quando non adotta le indagini e le cautele tecniche normalmente esigibili (es. indagine geologica, raccordo delle nuove fondazioni con quelle esistenti); la responsabilità può però essere limitata al danno direttamente riconducibile a scelte progettuali errate (es. costi di opere inutili) e non necessariamente al costo totale del ripristino se i vizi erano preesistenti.
• L'appaltatore che esegue lavori conformi al progetto e alle regole dell'arte non è automaticamente responsabile per difetti originati da errore di progettazione: la responsabilità dell'appaltatore richiede colpa nell'esecuzione o violazione delle regole tecniche.
• La compagnia assicurativa dell'operatore (progettista) deve manlevare in base alla polizza, salvo franchigia; l'esito del giudizio può lasciare impregiudicata l'azione dell'assicuratore solo se emergono profili che giustifichino diversamente la manleva.
• In sede di impugnazione la Corte può confermare decisioni di merito anche rideterminando il titolo del danno (entro il petitum) sulla base di autonoma valutazione dei fatti, purché la motivazione non sia materialmente assente o contraddittoria; la Cassazione sindaca limitatamente ai vizi di motivazione gravi o a violazioni di legge.