Sentenza del 23/05/2024 n. 510 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

Disputa sulla sussistenza del requisito contrario all'agevolazione 'prima casa': l'Ufficio ha ritenuto l'immobile "di lusso" ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 (art. 5 e 6) perché la superficie utile complessiva superava i 200 mq e l'area scoperta era superiore a sei volte l'area coperta. Il contribuente ha contestato la misura della superficie (sostenendo che i sottotetti/soppalchi non abitabili non dovessero essere computati), la metodologia di misurazione dell'area esterna e la mancata motivazione dell'avviso di liquidazione, oltre a produrre una perizia di parte con misurazioni discordanti.

La decisione

La Corte d'appello ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado. Ha ritenuto valida e congrua la motivazione dell'avviso di liquidazione, rilevando che l'avviso era corredato dalla perizia dell'Agenzia del Territorio. Ha dato valore alla CTU disposta dal giudice e ne ha condiviso i rilievi tecnici: la superficie utile complessiva risultava pari a circa 205,97 mq (oltre il limite di 200 mq) anche escludendo alcuni ambienti contestati, e il rapporto tra area scoperta e coperta risultava superiore a 1:6 secondo le misurazioni ritenute attendibili. La Corte ha inoltre richiamato l'orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui vanno computate nell'ambito della "superficie utile" anche superfici utilizzabili come sottotetti/soppalchi indipendentemente dal rilascio del certificato di abitabilità. Conseguentemente le agevolazioni "prima casa" sono state revocate, il contribuente condannato al pagamento delle imposte dovute (avviso di liquidazione originario pari a € 4.976,34 oltre interessi e sanzioni) e al pagamento delle spese processuali di questo grado (€ 1.500).

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969 (n. 1072) - art. 5

  Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta

  L'art. 5 definisce i parametri quantitativi della "casa di lusso" (soglia 200 mq e rapporto area scoperta/coperta >6). Il giudice ha applicato questi limiti alla superficie utile determinata tecnicamente.

• D.M. 2 agosto 1969 (n. 1072) - art. 6

  L'art. 6 è interpretato alla luce della giurisprudenza nel senso che la "superficie utile" va valutata con riferimento all'utilizzabilità degli ambienti, non limitandosi alla sola "superficie abitabile": rientrano nel computo anche soppalchi/sottotetti utilizzabili, indipendentemente dall'avvenuto rilascio di certificato di abitabilità.

• Legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente) - art. 7

  Richiamata nella censura del contribuente sul presunto difetto di motivazione dell'atto impositivo. La Corte ha ritenuto invece che l'avviso contenesse adeguata motivazione, essendo supportato da perizia tecnica.

• Cass. sez. III, sent. n. 29643 del 14.11.2019

  Giurisprudenza richiamata per affermare che i soppalchi rientrano nel calcolo della superficie utile ai fini del parametro di lusso; conferma la nozione di superficie utile basata sull'utilizzabilità.

• Cass. sez. V, sent. n. 19186/2019

  Giurisprudenza richiamata per chiarire che nel computo della superficie utile rientrano anche elementi come murature, pilastri, tramezzi e vani di porte e finestre, quindi il calcolo deve tener conto di componenti tecniche dell'unità immobiliare.

Massime di principio

• Per valutare se un immobile è "di lusso" ai fini delle agevolazioni "prima casa" si applicano i limiti quantitativi del D.M. 2/8/1969: superficie utile > 200 mq e area scoperta > 6 volte l'area coperta.
• La "superficie utile" va calcolata in base all'utilizzabilità effettiva degli ambienti: superfici come sottotetti e soppalchi utilizzabili sono normalmente computabili anche se non hanno un formale certificato di abitabilità.
• Le misurazioni tecniche (CTU o perizie tecniche dell'Ufficio) hanno valore probatorio rilevante; il contribuente deve fornire contestazioni tecniche precise e metodologicamente documentate per smentirle.
• Un'avviso di liquidazione è sufficientemente motivato se indica le risultanze tecniche (perizia) su cui si basa la pretesa; l'eccezione di difetto di motivazione è difficile da sostenere se l'atto rimanda a perizia allegata o documenti tecnici.
• Contestazioni sugli estremi del lotto o sulle modalità di calcolo dell'area esterna richiedono rilievi topografici e dimostrazioni precise: mere affermazioni generiche o errori di pochi metri quadri difficilmente capovolgono la decisione.
• In caso di dubbi tecnici è utile chiedere subito CTU o produrre perizia di parte dettagliata (con metodologia di rilievo esplicitata) per far valere misurazioni alternative.