Cassazione Civile, Sentenza n. 12395/2024 del 07/05/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della CTR Lombardia n. 208/2020 che aveva riformato la decisione di primo grado ritenendo legittimi gli avvisi di liquidazione con sanzioni per omesso/integrale versamento dell'imposta di registro relativi agli anni 2012 e 2013 per un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel 2010 con Scandinavian Airlines System (SAS). Il ricorrente censura la violazione e falsa applicazione dell'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011, sostenendo che la CTR ha erroneamente equiparato il conduttore al locatore ai fini dell'esclusione dal regime della cedolare secca; secondo il ricorrente l'irregolarità soggettiva (esercizio di impresa/arte/professione) è rilevante solo se riferibile al locatore e non al conduttore. Il contenzioso verte sul fatto se la facoltà di optare per la cedolare secca possa essere esclusa quando il conduttore è un'impresa/ professionista.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso. Ha ritenuto fondato il motivo per cui l'esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 deve essere riferita esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni e non alla qualità del conduttore. Ne consegue che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto nell'esercizio della sua attività professionale (caso concreto: contratto concluso con SAS per alloggio del legale rappresentante). La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata della CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso la causa nel merito accogliendo l'originario ricorso; ha compensato le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 1

  Stabilisce la possibilità di optare per il regime della cedolare secca; la Corte lo interpreta come una facoltà spettante al locatore, che determina il perimetro soggettivo del regime.

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 6

  "le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 ... non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni"

  La Corte interpreta la disposizione come riferibile esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa/arte/professione; non opera una estensione al caso in cui il conduttore sia un imprenditore o professionista.

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 6-bis

  Regola l'opzione anche per unità locate a cooperative/enti senza scopo di lucro sublocate a studenti; la Corte osserva che questo comma non impedisce l'opzione nei casi in cui il conduttore sia un imprenditore e non svuota la portata dell'opzione stessa.

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 4

  Prevede le modalità di versamento della cedolare secca (acconti e saldo); richiamata per spiegare il quadro normativo del regime opzionale.

• Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011

  Stabilisce modalità operative per il versamento della cedolare secca; viene richiamato ma non può sovrascrivere la corretta interpretazione normativa.

• Circolare 1/6/2011 n. 26/E (Agenzia delle Entrate)

  Interpretazione amministrativa che aveva esteso l'esclusione anche al caso in cui il conduttore fosse un'impresa; la Corte afferma che le circolari dell'Amministrazione non sono fonte di diritto e non possono incidere sulla portata normativa, pertanto la circolare non vincola né modifica la norma.

• art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

  Norma processuale invocata per il motivo di cassazione (violazione di legge), nella quale si inquadra la censura per falsa applicazione della norma tributaria.

Massime di principio

• La facoltà di optare per la cedolare secca è una scelta del locatore: l'eventuale esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si applica quando è il locatore ad esercitare l'attività d'impresa, arte o professione, non quando è il conduttore.
• Le circolari e le interpretazioni amministrative non possono modificare il significato delle norme tributarie; vanno contrastate con argomentazioni testuali e teleologiche e, se necessario, impugnate giudizialmente.
• In contenziosi analoghi, il contribuente deve dimostrare la qualità del soggetto che esercita l'attività (locatore vs conduttore) e la destinazione abitativa dell'immobile per ottenere l'applicazione della cedolare secca.
• Quando il problema è di diritto puro e non richiede ulteriori accertamenti di fatto, il giudice può decidere la causa nel merito in sede di legittimità senza rinviare a nuovo esame (possibile cassazione con decisione nel merito).
• Nel formulare difesa amministrativa o giudiziale contro avvisi di liquidazione, conviene richiamare il principio che l'interpretazione ministeriale non ha forza di legge e sottolineare la ratio della norma (tutela dell'offerta di abitazioni e conservazione del patrimonio immobiliare).
• Regole particolari (es. comma 6-bis) devono essere interpretate nel loro ambito: la previsione di opzioni per sublocazioni o per soggetti speciali non implica un'estensione dell'esclusione prevista dal comma 6.