Cassazione Civile, Sentenza n. 27363/2021 del 08/10/2021

Esito

La controversia

La ricorrente impugna la sentenza della Corte d'Appello che aveva riconosciuto la natura condominiale del terrazzo a livello e dei due locali attigui (bucataio/stenditoio e cassoni), ordinandone la riduzione in pristino e il libero accesso dei condomini; la Dominici deduceva sei motivi: 1) erronea applicazione della presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.) in assenza di prova di destinazione ad uso comune; 2) mancato riconoscimento dell'usucapione (art. 1159 c.c. e usucapione ventennale); 3) errato rigetto della domanda di evizione nei confronti della sua dante causa (artt. 1480, 1483, 1484 c.c.); 4) mancato riconoscimento del risarcimento per equivalente invece della riduzione in pristino (art. 2058 c.c.); 5) diritto al rimborso delle spese di manutenzione delle parti comuni (art. 2033 c.c.); 6) eccessività delle spese del grado (art. 91 c.p.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. scatta in presenza della suscettibilità del bene ad uso collettivo e non richiede prova di uso effettivo; l'onere di provare il contrario grava sulla parte che intende superare la presunzione. Ha escluso l'usucapione perché il terrazzo e i locali non risultavano indicati con certezza nel titolo di acquisto (atto del 14.7.1986) né è stata dimostrata la possesso esclusivo ventennale anteriore; ha rigettato la domanda di evizione perché il contratto non indicava chiaramente l'inclusione del terrazzo e della planimetria non risultava validamente parte integrante del titolo; ha confermato che la tutela dei diritti reali è tipicamente reintegrativa (riduzione in pristino) e che il risarcimento per equivalente non può essere imposto in luogo della reintegrazione salvo che il titolare del diritto lo richieda o nei casi stabiliti dalla giurisprudenza; ha ritenuto generica la domanda di rimborso delle spese di manutenzione e ha giudicato inammissibile il motivo sulle spese di lite, confermando la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore del controricorrente (liquidate in euro 4.000 oltre accessori) e dando atto dell'eventuale obbligo di ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13 DPR n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  disciplina dei beni comuni dell'edificio (lastrici solari compresi)

  La Corte interpreta la norma nel senso che la presunzione di condominialità scatta per la mera suscettibilità del bene ad essere destinato ad uso comune; non è richiesta la prova dell'uso effettivo, e l'onere di provare il contrario grava sulla parte che contesta la condominialità

• art. 2697 c.c.

  Richiamata per affermare che chi vuole superare la presunzione legale deve fornire la prova contraria, essendo a suo carico l'onere probatorio

• art. 1159 c.c.

  usucapione decennale (richiami normativi sull'usucapione)

  La Corte precisa che l'usucapione decennale non opera se il titolo non indica chiaramente il bene; in mancanza di titolo chiaro è necessario provare possesso esclusivo continuativo e pacifico per il periodo utile (ventennio per l'usucapione ordinaria)

• art. 1480 c.c.

  La giurisprudenza applicata nel caso richiede che il bene trasferito sia determinato con certezza nel contratto per poter fondare la domanda di evizione; in assenza di tale indicazione la domanda di evizione è destinata a fallire

• art. 1483 c.c.

  facoltà di agire per evizione e conseguenze

  Richiamato congiuntamente alle norme sulla garanzia per evizione: la Corte ha ritenuto che non ricorressero i presupposti posti da tali norme perché il titolo non includeva con certezza i beni controversi

• art. 1484 c.c.

  oneri del venditore in caso di evizione

  Utilizzata per completare il quadro normativo sulla garanzia da evizione; la Corte sostiene che la garanzia non può trovare applicazione se l'oggetto non è stato trasferito con certezza

• art. 2058 c.c.

  risarcimento del danno per lesione dei diritti reali

  La Corte ribadisce che la tutela dei diritti reali è per lo più reintegrativa (riduzione in pristino) e che il risarcimento per equivalente può essere concesso solo se richiesto dal titolare o nei casi previsti dalla giurisprudenza; il giudice non è libero di sostituire sistematicamente il risarcimento in natura con quello per equivalente senza considerare la volontà del titolare

• art. 2033 c.c.

  rimborso delle spese per manutenzione e conservazione

  Applicata alla contestazione delle spese sostenute: la Corte ha ritenuto la domanda generica e priva di idonea documentazione che dimostrasse il diritto al rimborso, confermando che i pagamenti risultavano giustificati dalle tabelle e dalle approvazioni assembleari

• art. 91 c.p.c.

  principio della soccombenza per le spese processuali

  La Corte ha ritenuto inammissibile la censura sull'eccessività delle spese di grado in assenza di una specifica contestazione normativa o di calcolo, confermando l'applicazione del principio generale della soccombenza

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  motivi di cassazione per violazione di legge

  Richiamato quale parametro di censura: la Corte ha escluso che molte delle doglianze potessero essere esaminate in sede di legittimità perché attengono alla valutazione di merito e alla rilettura delle prove, materie non sindacabili in questa sede salvo errori di diritto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  contributo unificato per impugnazione

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per un ulteriore versamento del contributo unificato da parte della ricorrente, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione

Massime di principio

• La presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. si fonda sulla suscettibilità del bene ad uso comune: non è necessario dimostrare l'uso effettivo, e chi contesta la condominialità deve fornire la prova contraria.
• Per far valere l'usucapione è indispensabile o un titolo che indichi chiaramente il bene (per l'usucapione abbreviata in presenza di titolo) oppure la prova di un possesso esclusivo, continuo e pacifico per il periodo previsto (ventennale per l'usucapione ordinaria); la semplice menzione incerta nel titolo non è sufficiente.
• La domanda di evizione presuppone che il bene oggetto della compravendita sia determinato con certezza nel contratto; la planimetria vale solo se è allegata, richiamata esplicitamente e sottoscritta come parte integrante del titolo.
• La tutela dei diritti reali si attua preferibilmente mediante reintegrazione in forma specifica (riduzione in pristino); il risarcimento per equivalente è un rimedio alternativo che il titolare può chiedere, e non può essere imposto in via generale senza considerare la posizione del titolare.
• Le richieste di rimborso di spese vanno formulate in modo specifico e documentate: domande generiche o prive di prova documentale sono destinate a essere rigettate.
• Le censure sulle spese di giudizio in Cassazione richiedono specificità e indicazione di vizi di calcolo o di applicazione delle tabelle: la mera deduzione di eccessività è insufficiente per ottenere revisione dei rimborsi.
• In giudizio relativo a questioni di fatto (valutazione di documenti, testimonianze, credibilità) la Corte di Cassazione non riforma il convincimento del giudice del merito se non è dimostrata una violazione di legge o un palese errore logico-giuridico.