Cassazione Civile, Ordinanza n. 09691/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di azienda, stipulato nel 2015, avente ad oggetto uno stabilimento balneare con attività alimentare, da concludersi entro il 31.12.2017, per il prezzo di euro 200.000. La promittente venditrice aveva anche stipulato con la società costituita dai promissari acquirenti un contratto di affitto d'azienda collegato al programma negoziale. La venditrice ha poi chiesto la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti, deducendo anche la realizzazione, da parte loro tramite la società, di abusi edilizi sul bene in uso e promesso in vendita, senza sua autorizzazione, oltre al mancato pagamento nei termini del prezzo. Il Tribunale aveva accolto la domanda della venditrice. In appello, invece, i promissari acquirenti hanno ottenuto la riforma della decisione: la Corte territoriale ha ritenuto legittima la loro eccezione di inadempimento e ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, collegando preliminare e affitto d'azienda e valorizzando il diniego di consenso alla voltura delle autorizzazioni aziendali. La venditrice ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 1218, 1256 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello non aveva considerato che l'inadempimento a lei addebitato non era imputabile, poiché gli abusi edilizi realizzati dagli acquirenti avevano reso impossibile, o comunque ingiustificatamente esposto a rischio, il rilascio del consenso alla voltura e la successiva vendita, imponendo prima il ripristino dei luoghi. Deduceva altresì che la Corte d'appello non aveva svolto la necessaria comparazione tra gli inadempimenti reciproci delle parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione. Ha ritenuto fondato il motivo nei limiti esposti, affermando che il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se le opere eseguite sul bene avessero integrato attività edilizia abusiva e, soprattutto, se la modificazione del bene oggetto del preliminare costituisse grave inadempimento contrattuale dei promissari acquirenti e non solo una questione di legittimità urbanistica. La Corte ha inoltre censurato il mancato esame comparativo degli inadempimenti reciproci nei contratti a prestazioni corrispettive, necessario per stabilire quale parte si fosse resa responsabile della violazione più grave e dell'alterazione del sinallagma. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la controversia applicando tali principi e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indica il rito sommario di cognizione usato in primo grado per introdurre la domanda di risoluzione del preliminare.

• art. 702-ter c.p.c.

  richiamato per l'ordinanza con cui il Tribunale ha accolto la domanda e deciso nel rito sommario.

• art. 346 c.p.c.

  la mancata riproposizione in appello di domande o eccezioni non accolte comporta rinuncia, salvo che la parte vittoriosa le riproponga espressamente anche in cassazione; la Corte richiama il principio della riproposizione delle questioni assorbite o non esaminate.

• art. 360, comma 1, n. 1 e n. 3, c.p.c.

  è il parametro del motivo di ricorso, articolato come denuncia di violazione di legge e falsa applicazione di norme sostanziali e processuali.

• art. 1218 c.c.

  richiamato per contestare la mancata considerazione dell'imputabilità dell'inadempimento e della responsabilità per mancato adempimento.

• art. 1256 c.c.

  invocato dalla ricorrente a sostegno dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione non imputabile.

• art. 2697 c.c.

  richiamato con riferimento all'onere della prova sulla sussistenza e imputabilità dell'inadempimento.

• art. 40 della legge n. 47 del 1985

  menzionato come norma che sanziona con la nullità la cessione di diritti reali su immobili abusivi; la Corte la richiama come profilo ulteriore, ma non decisivo, rispetto al tema centrale dell'inadempimento.

• art. 11 del contratto di affitto d'azienda

  clausola contrattuale che imponeva l'autorizzazione preventiva della locatrice per ogni modifica dei locali; è richiamata per evidenziare il collegamento negoziale e il vincolo alla corretta gestione del bene.

Massime di principio

• Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando entrambe le parti deducono inadempimenti reciproci, il giudice deve svolgere un giudizio comparativo delle rispettive condotte, valutando quale violazione sia più grave e quale parte abbia causato l'alterazione del sinallagma.
• La modificazione unilaterale del bene oggetto di un preliminare, specie se effettuata prima del rogito e in violazione degli obblighi di custodia e correttezza del detentore qualificato, può integrare grave inadempimento contrattuale, non limitandosi la questione al solo profilo della regolarità urbanistico-edilizia.
• Quando il preliminare e un contratto collegato sono funzionalmente connessi, l'accertamento del collegamento negoziale impone di considerare le vicende di entrambi i rapporti per valutare correttamente l'imputazione degli inadempimenti.
• La censura di violazione dell'art. 346 c.p.c. non è fondata se la parte vittoriosa in primo grado ha comunque riproposto espressamente in appello le ragioni rimaste assorbite o non esaminate, potendo poi richiamarle anche in cassazione.
• L'impossibilità o l'inesigibilità dell'adempimento deve essere esaminata alla luce della condotta concreta delle parti e dell'assetto contrattuale complessivo, non potendo essere esclusa senza verificare se l'ostacolo sia stato determinato dalla controparte.

Come è indicizzato