Cassazione Civile, Ordinanza n. 26313/2024 del 09/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare nel quale il promissario acquirente aveva versato una prima parte del prezzo e si era impegnato a corrispondere il residuo in più rate, con rogito fissato a distanza di tempo. La parte acquirente sosteneva di non aver potuto pagare una rata intermedia alla scadenza originaria perché non aveva ancora ottenuto il finanziamento e deduceva che la scadenza fosse stata poi concordemente spostata a una data successiva; chiedeva quindi di accertare l’inadempimento della controparte e la legittimità del proprio recesso, con condanna alla restituzione del doppio della caparra. La controparte negava ogni accordo di proroga, contestava l’inadempimento e agiva in via riconvenzionale per far accertare il proprio legittimo recesso e il diritto a trattenere la caparra, oltre al rilascio degli immobili. I giudici di merito hanno dato ragione al promittente venditore, ritenendo non provata la proroga del termine e qualificando grave l’inadempimento dell’acquirente. In cassazione sono stati proposti due motivi: con il primo si è dedotto che il termine di pagamento dell’ultima rata del prezzo in un preliminare immobiliare attiene alla fase esecutiva e non agli elementi essenziali del contratto, sicché la sua modifica non richiede la forma scritta e può essere provata per testi; con il secondo si è dedotta la violazione degli artt. 1385, comma 2, e 1455 c.c., censurando la valutazione del giudice d’appello che aveva esaminato solo il mancato pagamento della rata alla prima scadenza, senza considerare globalmente il comportamento di entrambe le parti e la complessiva incidenza degli inadempimenti sulla funzione del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto fondati entrambi i motivi, rilevando che la Corte d’appello aveva concentrato l’analisi solo sul mancato pagamento della rata scadente il 31 luglio 2008, senza compiere una valutazione complessiva e sinergica del comportamento delle parti e senza considerare che la richiesta di rinvio del pagamento di una parte del prezzo riguardava un profilo esecutivo del preliminare. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  la forma scritta a pena di nullità riguarda gli elementi essenziali del contratto, non le mere pattuizioni esecutive come lo slittamento del pagamento di una rata del prezzo.

• art. 1351 c.c.

  anche per il preliminare la forma scritta è richiesta per l'accordo sul contenuto essenziale; la modifica di un termine esecutivo non necessariamente richiede la stessa forma.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  il recesso per caparra confirmatoria presuppone una valutazione dell'inadempimento nel quadro complessivo del rapporto, non isolando un singolo episodio in modo frammentario.

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento va apprezzata in relazione all'interesse dell'altra parte e alla funzione economico-sociale del contratto, con valutazione globale del comportamento dei contraenti.

Massime di principio

• Nel giudicare la gravità dell'inadempimento in un contratto a prestazioni corrispettive, il giudice deve compiere una valutazione complessiva e unitaria del comportamento di entrambe le parti, evitando di isolare singole condotte o singoli episodi di ritardo.
• La richiesta di rinvio del pagamento di una rata del prezzo, in un preliminare di compravendita, attiene di regola alla fase esecutiva del rapporto e non agli elementi essenziali del contratto; la sua modifica non è automaticamente soggetta alla forma scritta prevista per il contratto preliminare.
• Ai fini del recesso per caparra confirmatoria e della verifica della gravità dell'inadempimento, non basta considerare solo l'anteriorità o la singola scadenza mancata, ma occorre verificare l'incidenza complessiva delle condotte sull'equilibrio contrattuale e sulla finalità economica del rapporto.

Come è indicizzato