Cassazione Civile, Ordinanza n. 26306/2024 del 09/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un articolato preliminare di compravendita e permuta immobiliare: una società proprietaria/promittente venditrice e una fondazione previdenziale avevano regolato l'acquisto di un compendio immobiliare e il trasferimento, in parziale permuta, di tre alberghi termali, con pagamento di una caparra confirmatoria e di un saldo prezzo subordinati a esiti di due diligence tecnica e alla previa stipula di un contratto di locazione del compendio con requisiti predeterminati. La società poi attrice lamentava che la fondazione avesse tardato e/o in modo generico contestato le criticità emerse dalla due diligence, senza indicare analiticamente le difformità, e avesse ingiustificatamente rifiutato di versare la caparra e di stipulare il definitivo; sosteneva inoltre che la propria proposta di riduzione del prezzo fosse idonea a superare le criticità e che il contratto di locazione fosse stato concluso in termini conformi. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo la fondazione inadempiente. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, valorizzando la perdurante efficacia delle condizioni risolutive previste nel preliminare: ha ritenuto non dimostrata una rinuncia della fondazione alle condizioni stesse né un suo comportamento contrario a buona fede idoneo a far operare la fictio iuris dell'art. 1359 c.c.; ha inoltre considerato avverata la condizione relativa alla locazione, perché alla data utile il contratto di locazione non era stato validamente perfezionato/registrato e l'immobile non risultava consegnato alla conduttrice. Nel ricorso per cassazione la cessionaria del credito ha dedotto, in sintesi, violazione dei criteri di interpretazione contrattuale e delle norme sulla condizione, omesso esame di fatti decisivi, errata applicazione dell'art. 2697 c.c. sull'onere della prova, nonché vizi relativi alla valutazione della validità del contratto di locazione e alla rilevanza della mancata registrazione. La Fondazione ha resistito e proposto ricorso incidentale condizionato.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale perché i motivi, per lo più, si risolvevano in una diversa lettura dei fatti e in censure non specificamente sviluppate in diritto contro la motivazione della sentenza impugnata. In particolare, ha ritenuto non censurabile l'interpretazione del preliminare operata dalla Corte d'appello, che aveva letto il testo contrattuale e il comportamento complessivo delle parti senza riscontrare un obbligo di contestazione analitica della comunicazione tecnica; ha poi giudicato inammissibili le doglianze sull'omesso esame, perché fondate su fatti ritenuti non decisivi o comunque esclusi dalla decisione di merito. È stato quindi assorbito il ricorso incidentale condizionato. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 1352 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per sostenere la violazione delle regole contrattuali e della forma/pattuizione, ma la Corte dichiara i motivi inammissibili per difetto di specifica critica alla sentenza impugnata.

• art. 1358 c.c.

  Evocato in relazione al dovere di comportarsi secondo buona fede nella pendenza della condizione; la Corte non accoglie la censura perché si limita a contrapporre una diversa ricostruzione fattuale.

• art. 1359 c.c.

  La Corte d'appello aveva escluso la fictio iuris per comportamento contrario a buona fede; la Cassazione non ravvisa errori censurabili nella motivazione di merito.

• art. 1362 c.c.

  La Corte di merito ha interpretato il contratto partendo dal tenore letterale e dal comportamento complessivo delle parti; la Cassazione reputa tale lettura plausibile e corretta.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per sostenere l'inadempimento della fondazione, ma senza un'effettiva critica giuridica specifica alla motivazione della sentenza impugnata.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ribadisce che la censura non può consistere in una mera diversa valutazione del fatto; il motivo è inammissibile perché non specifica in che modo il riparto dell'onere probatorio sarebbe stato violato.

• art. 1351 c.c.

  Evocato dalla ricorrente in relazione al preliminare di compravendita, ma la censura è ritenuta generica e inammissibile.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato per la clausola risolutiva espressa invocata dalla venditrice; la Corte non entra nel merito della sua operatività perché il ricorso è inammissibile.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla locazione, ma senza specifico sviluppo argomentativo.

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  La Corte di merito ha considerato nullo il contratto di locazione per mancata registrazione; la Cassazione non censura tale valutazione per inammissibilità del motivo.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato per lamentare contraddittorietà della motivazione; la Corte esclude il vizio.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 111 Cost. per vizio di motivazione, ma la censura è respinta come inammissibile.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce che i motivi di ricorso per cassazione devono contenere una critica specifica e intelligibile alla decisione impugnata; non basta l'elencazione delle norme asseritamente violate.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione di legge è inammissibile se si limita a elencare le norme asseritamente violate senza spiegare, con argomentazione specifica, in che cosa consista l'errore di diritto della sentenza impugnata.
• La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. non è ammissibile quando il fatto indicato come omesso è stato espressamente escluso dal giudice di merito oppure non è decisivo ai fini della decisione.
• L'interpretazione del contratto è sindacabile in cassazione solo se il ricorrente indica concretamente la violazione dei canoni ermeneutici; non è consentito chiedere una semplice rilettura alternativa del testo contrattuale e del comportamento delle parti.
• In tema di condizione contrattuale, la fictio iuris di avveramento per comportamento in mala fede richiede la dimostrazione di una condotta concretamente idonea a impedire l'avveramento della condizione o a frustrare le ragioni dell'altra parte; in mancanza, resta ferma la valutazione di merito.
• La validità/invalidità di un contratto di locazione può rilevare nella verifica dell'avveramento di una condizione negoziale quando il contratto stesso è presupposto del regolamento pattizio; tuttavia la contestazione di tale apprezzamento richiede un motivo di ricorso specifico e non meramente assertivo.

Come è indicizzato