Sentenza del 15/11/2022 n. 7341 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania

Esito

La controversia

Imposizione IMU per gli anni 2014-2017 su aree comprese nel Piano Urbanistico Comunale. Il Comune aveva considerato i terreni come aree fabbricabili attribuendo loro un valore venale in base alla delibera di Giunta comunale e alla relazione di stima; la contribuente contestava l'accertamento ritenendo assente una fattispecie imponibile o comunque carente la motivazione dell'avviso.

La decisione

La Commissione Provinciale aveva annullato gli avvisi di accertamento. In sede di esame il giudice ha confermato che, alla luce della distinzione giurisprudenziale tra perequazione e compensazione urbanistica, i terreni in causa sono stati destinati a verde attrezzato e i diritti edificatori riconosciuti ai proprietari sono di natura compensativa (relativi ad altri suoli). Essendo quindi diritti compensativi separabili dal fondo e non qualità intrinseche del suolo, le aree impugnate sono escluse dall'imponibilità IMU. L'appello del Comune è stato rigettato e spese compensate.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  criteri per la determinazione del valore venale delle aree fabbricabili, richiamati nella relazione di stima comunale adottata con delibera; utilizzabili per la quantificazione dell'imposta quando ricorra edificabilità fiscale

• d.lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  definizione di edificabilità ai fini tributari; la qualificazione urbanistica attribuita dal piano comunale è il criterio di riferimento

• d.l. n. 203/2005, art. 11‑quaterdecies, comma 16 (conv. L. n. 248/2005)

  interpretazione autentica che chiarisce come l'edificabilità ai fini fiscali si desuma dalla qualificazione del piano urbanistico

• d.l. n. 223/2006, art. 36, comma 2 (conv. L. n. 248/2006)

  ulteriore norma di interpretazione autentica collegata alla determinazione dell'edificabilità ai fini tributari

• D.L. n. 201/2011, art. 13, comma 3 (conv. L. n. 214/2011)

  collega l'applicazione dei criteri del d.lgs. n. 504/1992 all'imposta IMU

• Regolamento comunale (art. 7) e delibera di Giunta comunale contenente la relazione di stima

  strumenti comunali cui la stima del valore venale fa riferimento; la delibera può essere utilizzata dall'ente per determinare la base imponibile se non affetta da palese illegittimità

• Cass. Sez. Un. n. 23902/2020

  principale principio applicato: la perequazione attribuisce al fondo un indice di edificabilità come qualità intrinseca (tassabile), mentre la compensazione produce diritti indennitari separabili dal terreno (non inerenti al suolo e non tassabili come area edificabile)

• Cass. (varie): n. 27575/2018; n. 15693/2017; Sez. 6-5 n. 15312/2021; Sez. 5 n. 6702/2020; Sez. 5 n. 34242/2019

  giurisprudenza richiamata sui criteri di imputazione dell'edificabilità ai fini fiscali, sulla necessità di considerare vincoli paesaggistici e sull'attenualità delle potenzialità edificatorie nella determinazione della base imponibile

Massime di principio

• Distinguere sempre se il diritto edificatorio deriva da perequazione (indice attribuito al fondo come qualità intrinseca) oppure da compensazione (diritto indennitario separabile): la prima fa presumibilmente sorgere imponibilità IMU, la seconda no.
• L'edificabilità ai fini IMU si desume dalla qualificazione urbanistica attribuita dal PRG/PUC; tuttavia vanno valutati vincoli (es. piano paesaggistico) e l'attualità della potenzialità edificatoria (oneri, effettiva attuabilità).
• Se un piano perequativo 'spalma' un indice di edificabilità su tutto il comparto, la mera potenzialità può avere rilevanza fiscale anche se il terreno è formalmene destinato ad altra funzione; ma se la destinazione effettiva del singolo lotto è di tipo indennitario/compensativo, l'imponibilità può essere esclusa.
• L'ente impositore deve motivare adeguatamente l'avviso di accertamento e collegarlo agli atti di pianificazione/valutazione; tuttavia il giudice tributario non può disapplicare un atto amministrativo se non quando sia palesemente illegittimo.
• In caso di dubbio, acquisire e documentare gli atti urbanistici (PRG/PUC, delibere, relazioni di stima, regolamenti comunali) e la natura del diritto (perequativo vs compensativo) perché la qualificazione determina l'esito fiscale.
• Se il diritto edificatorio è compensativo, verificare se è già stato concretamente assegnato/trasferito (fase di 'atterraggio'); in assenza di assegnazione la natura indennitaria permane e l'imposizione sul fondo originario è generalmente esclusa.