Cassazione Civile, Ordinanza n. 04727/2026 del 03/03/2026

Esito

La controversia

Un proprietario di una unità immobiliare in un edificio condominiale agiva per l'accertamento della proprietà condominiale di un vano-ripostiglio già adibito a vano tecnico dei contatori e poi modificato, da cui si accedeva a un cortile interno in uso esclusivo dei convenuti. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d'appello riformava la decisione ritenendo non provata la natura condominiale del vano: secondo il giudice di merito, essendo i convenuti muniti di un titolo di acquisto, gravava sull'attore dimostrare la condominialità e l'inefficacia del loro titolo, prova che non sarebbe stata fornita anche per il contrasto e la genericità delle risultanze testimoniali e documentali sulla costituzione del condominio. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti tre motivi: 1) violazione degli artt. 948, 1117 e 2697 c.c. per errata distribuzione dell'onere della prova, sostenendosi che, nell'azione relativa a bene comune ex art. 1117 c.c., l'onere di provare la proprietà esclusiva incombeva sui convenuti, non essendo sufficiente il loro titolo di acquisto ove non contenesse una chiara riserva del bene; 2) violazione dell'art. 1117 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, per avere la Corte d'appello valorizzato uno stato dei luoghi diverso da quello esistente al momento di nascita del condominio, che secondo il ricorrente coincideva con il primo atto di frazionamento del 1979; 3) violazione dell'art. 2722 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, per avere la Corte d'appello fondato la decisione su una testimonianza contrastante con l'atto pubblico del 25.01.1979, che descriveva il vano come locale comune di accesso ai ripostigli e contenente i contatori.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati, esaminandoli congiuntamente, i motivi di ricorso. Ha affermato che i volumi tecnici destinati a contenere impianti del fabbricato rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. e che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio da parte dell'originario unico proprietario, opera la presunzione di comunione pro indiviso delle parti destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali dell'edificio, salvo che dal titolo risulti in modo chiaro e univoco una riserva di proprietà esclusiva. Ha quindi censurato la Corte d'appello per aver posto a carico dell'attore la prova della condominialità e per non avere preliminarmente accertato il momento di nascita del condominio e il contenuto del primo atto di trasferimento dell'originario proprietario. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla medesima Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  richiamato per l'azione di rivendicazione; il tema centrale è la prova della titolarità del bene rivendicato.

• art. 1117 c.c.

  i volumi tecnici destinati agli impianti del fabbricato rientrano tra le parti comuni; dopo il frazionamento dell'originaria proprietà opera una presunzione di comunione salvo chiara riserva contraria nel titolo.

• art. 2697 c.c.

  l'onere probatorio è stato ritenuto mal distribuito dalla corte di merito; in presenza della presunzione di condominialità, non spetta al condòmino attore provare la natura comune se manca un titolo chiaro di proprietà esclusiva.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  dedotto quale vizio di violazione di legge in relazione agli artt. 948, 1117, 2697 e 2722 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  dedotto per omesso esame di fatti decisivi relativi al momento di nascita del condominio e alla natura del vano al momento costitutivo.

• art. 2722 c.c.

  richiamato per contestare l'uso della prova testimoniale in contrasto con un atto pubblico.

Massime di principio

• Nel condominio sorto per frazionamento dell'originaria proprietà, le parti del fabbricato che, per struttura e destinazione, sono al servizio comune si presumono comuni ex art. 1117 c.c., salvo prova contraria risultante da un titolo chiaro e univoco di riserva della proprietà esclusiva.
• Nell'azione avente ad oggetto la rivendicazione o l'accertamento della proprietà di un bene che si assume condominiale, non può essere automaticamente posto a carico dell'attore l'onere di provare la comunione quando operi la presunzione legale di condominialità; il giudice deve prima individuare il momento costitutivo del condominio e verificare il contenuto del primo atto di trasferimento dell'originario proprietario.
• La prova della proprietà esclusiva di un bene astrattamente ricompreso tra le parti comuni richiede una riserva espressa e inequivoca nel titolo costitutivo o nel primo atto di frazionamento, non essendo sufficiente il generico richiamo al successivo titolo di acquisto del convenuto.
• In presenza di contrasto tra il titolo originario e le deposizioni testimoniali, il giudice di merito deve dare prevalenza alla corretta ricostruzione del titolo e della genesi del condominio, non potendo fondare la decisione su una diversa situazione di fatto non riferita al momento costitutivo della comunione.

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