Cassazione Civile, Ordinanza n. 15358/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Amministrazione aveva rettificato il classamento di un immobile adibito a uffici in Pistoia, modificando la categoria da B/4 a D/8 e aumentando la rendita catastale da euro 12.988,25 a euro 57.500,00. La contribuente aveva impugnato l'atto e aveva ottenuto ragione in primo grado; la CTR Toscana aveva rigettato l'appello dell'Agenzia, ritenendo errata la classificazione attribuita dall'Ufficio. In cassazione l'Agenzia deduceva: 1) violazione degli artt. 6 d.P.R. n. 1142/1949 e d.m. n. 701/1994, sostenendo che la CTR avesse valorizzato impropriamente la destinazione concreta dell'immobile a sede di Questura e la sua asserita incompatibilità con attività commerciali, mentre la categoria D/8 sarebbe idonea anche per uffici strutturati destinati a servizi; 2) violazione degli artt. 6, 61 e 62 d.P.R. n. 1142/1949, perché i giudici di merito avrebbero attribuito rilievo alla collocazione dell'immobile in un'area destinata a opere pubbliche, senza considerare le caratteristiche oggettive del bene, che devono fondare il classamento; 3) violazione dell'art. 7 L. n. 212/2000 e degli artt. 6, 61 e 62 d.P.R. n. 1142/1949, sostenendo che l'avviso fosse sufficientemente motivato in quanto fondato sulle caratteristiche strutturali, tipologiche e costruttive del fabbricato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, affermando che il classamento catastale dipende dalle caratteristiche oggettive dell'immobile, dalla sua conformazione strutturale e dalla sua potenzialità funzionale, e non dal concreto uso del bene, dalla qualità soggettiva del proprietario o dal fatto che l'immobile produca reddito tramite locazione. Nel caso concreto, la CTR aveva correttamente accertato in fatto che si trattava di un manufatto costruito appositamente per ospitare uffici pubblici della Questura, con caratteristiche incompatibili con l'esercizio di attività commerciale o terziaria se non mediante radicali trasformazioni. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito, poiché la sentenza impugnata era sorretta da due autonome rationes decidendi, entrambe idonee a sostenere l'annullamento dell'avviso. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna dell'Agenzia alla rifusione delle spese di lite.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stata richiamata come norma processuale che consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949

  la qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie ossia le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse; la denominazione delle categorie è uniforme nelle diverse zone censuarie

  Il classamento deve fondarsi sulle caratteristiche intrinseche e oggettive del bene, che determinano la sua destinazione ordinaria e permanente.

• art. 61 d.P.R. n. 1142 del 1949

  il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito

  La categoria catastale va individuata con riferimento alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche del bene al momento del classamento.

• art. 62 d.P.R. n. 1142 del 1949

  la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare

  La destinazione ordinaria si ricava dalle caratteristiche costruttive e dalle consuetudini locali, non dall'uso contingente.

• art. 8 d.P.R. n. 1142 del 1949

  È richiamato per distinguere la categoria D, relativa a immobili con destinazione speciale e capacità reddituale, dalla categoria E, relativa a immobili con funzioni pubbliche o di utilità collettiva.

• art. 7 L. n. 212 del 2000

  La Corte non si pronuncia nel merito del motivo relativo alla motivazione dell'avviso, dichiarandolo assorbito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte afferma che l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato non è dovuto dalle amministrazioni dello Stato, soggette al meccanismo della prenotazione a debito.

Massime di principio

• Il classamento catastale di un immobile va determinato in base alle sue caratteristiche oggettive, strutturali, tipologiche e dimensionali, che esprimono la sua destinazione ordinaria e permanente, e non in base all'uso concreto che ne faccia il proprietario o il detentore.
• La qualità soggettiva del proprietario, il carattere pubblico o privato dell'attività svolta nell'immobile e la percezione di un canone di locazione non incidono, di per sé, sulla categoria catastale, se il bene ha una vocazione funzionale oggettivamente diversa.
• Per attribuire le categorie catastali speciali o particolari occorre verificare se il fabbricato sia, per conformazione intrinseca, destinato ad attività commerciale o industriale oppure a funzioni pubbliche o di interesse collettivo, ed è irrilevante l'uso occasionale o temporaneo non coerente con tale vocazione.
• Quando una decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente a sorreggerla, il ricorrente deve censurarle tutte; la mancata fondatezza anche di una sola censura comporta il rigetto del ricorso.
• Le doglianze relative alla motivazione dell'avviso restano assorbite se la sentenza impugnata è sorretta anche da una autonoma ratio di merito idonea a definire la lite.

Come è indicizzato