Sentenza del 29/12/2022 n. 6457 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Disputa sull'assoggettabilità a IRPEF dei canoni di locazione dopo risoluzione anticipata del contratto: il contribuente rileva la cessazione del rapporto e contesta l'imponibilità dei canoni non percepiti; l'Amministrazione sostiene che, per inadempimento degli obblighi fiscali, il contratto deve essere considerato ancora in vigore ai fini fiscali e i canoni concorrono al reddito.

La decisione

La Corte ha ritenuto che, qualora le parti non assolvano agli oneri fiscali previsti dalla legge (es. obblighi di registrazione/adempimenti formali), il contratto di locazione, anche se risolto anticipatamente tra le parti, deve essere considerato pienamente in vigore tra i soggetti contraenti ai fini fiscali. In virtù dell'art. 26 del d.P.R. n. 917/1986 i canoni locativi concorrono alla formazione del reddito del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Decisione favorevole all'Amministrazione (confermando orientamenti precedenti: Cass. 24444/2005; Cass. 6911/2003).

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986

  L'art. 26 è stato interpretato nel senso che i canoni di locazione concorrono a formare il reddito del locatore in base al principio di competenza fiscale anche se non effettivamente percepiti, quando per effetto di inadempimenti fiscali il contratto è considerato operativo ai fini tributari.

• d.P.R. 131/1986

  L'art. 17, riguardante gli obblighi connessi alla registrazione e agli adempimenti formali, è richiamato per sottolineare che il mancato assolvimento di tali obblighi influisce sulla qualificazione fiscale del rapporto locativo.

• d.P.R. 131/1986

  L'art. 18, relativo alle conseguenze fiscali delle irregolarità formali, è stato evocato per giustificare la persistenza del rapporto ai fini tributari e le relative conseguenze di imponibilità.

Massime di principio

• Se il contratto di locazione è risolto anticipatamente ma le parti non adempiono agli obblighi fiscali (es. registrazione della risoluzione, adempimenti di legge), l'Amministrazione potrà considerare il rapporto comunque operante ai fini fiscali e tassare i canoni in base al principio di competenza (art. 26 TUIR), anche se non percepiti.
• Il locatore rischia di essere tassato sui canoni 'accumulati' per competenza: per evitare ciò è essenziale documentare e formalizzare correttamente la risoluzione del contratto e adempiere a tutti gli obblighi fiscali connessi (registrazione, comunicazioni, eventuali rimborsi, ecc.).
• In sede di contenzioso il contribuente dovrà fornire prova documentale della effettiva cessazione del rapporto e della regolarità degli adempimenti fiscali; l'assenza di tali prove favorisce l'operato dell'Amministrazione.
• Per minimizzare il rischio fiscale è consigliabile adempiere tempestivamente agli obblighi di legge relativi alla locazione e alla sua cessazione e, se necessario, farne constatare la reale efficacia per iscritto e registrarla ove previsto.