Sentenza n. 1237/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Le ricorrenti avevano ottenuto nel 2012 un permesso di costruire per un edificio composto da tre corpi uniti, ma i lavori erano rimasti incompleti, con ampia parte delle tamponature e delle finiture non realizzata. Nel 2025 presentavano una SCIA per completare l'opera mediante lavori di ristrutturazione. Il Comune dichiarava decaduto il permesso, vietava la prosecuzione dei lavori e ordinava la demolizione dell'intera struttura, ritenendola realizzata in totale difformità dal titolo. Con il primo motivo le ricorrenti sostenevano che il completamento non avrebbe comportato nuova volumetria, ma avrebbe riguardato un edificio già urbanisticamente e volumetricamente rilevante, da completare mediante ristrutturazione, e non un mero scheletro edilizio. Con il secondo motivo contestavano l'ordine di demolizione delle opere eseguite durante la vigenza del permesso del 2012, sostenendo che la decadenza del titolo non potesse produrre effetti retroattivi e che i principi della sentenza dell'Adunanza plenaria n. 14/2024 non fossero applicabili alla fattispecie. Con l'ultimo motivo deducevano la violazione delle garanzie partecipative, per mancata comunicazione di avvio del procedimento, nonché il difetto di istruttoria.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto applicabili alla fattispecie i principi generali enunciati dall'Adunanza plenaria n. 14/2024, secondo cui la totale difformità dal permesso di costruire ricorre non soltanto in caso di ampliamento non autorizzato, ma anche quando il mancato completamento determini un aliud pro alio rispetto all'opera assentita. Il permesso abilita infatti alla realizzazione dell'opera progettata, con caratteristiche fisiche e funzionali determinate; tali caratteristiche mancano quando il manufatto parzialmente realizzato costituisca uno scheletro edilizio o un non finito architettonico, strutturalmente e funzionalmente incompleto e inidoneo a svolgere la funzione dell'edificio autorizzato. Dalla documentazione fotografica risultava che la quasi totalità dei piani superiori era priva di tamponature e che il manufatto era strutturalmente incompleto e inidoneo alla funzione prevista. L'Amministrazione aveva quindi correttamente ordinato la demolizione e vietato il completamento. Un'opera realizzata in totale difformità non può generare un legittimo volume edilizio suscettibile di completamento; inoltre, la tamponatura di una struttura aperta costituisce attività idonea a generare nuova cubatura, assentibile soltanto mediante permesso di costruire ove consentita dallo strumento urbanistico. È stato assorbito il motivo relativo alle carenze documentali della SCIA. La censura sulla mancata comunicazione di avvio e sul difetto di istruttoria è stata respinta perché gli atti sanzionatori erano vincolati, le ricorrenti non avevano indicato elementi ulteriori potenzialmente idonei a modificare l'esito e la documentazione fotografica era sufficiente a qualificare il manufatto. Le ricorrenti sono state condannate in solido alle spese, liquidate in 4.000 euro oltre IVA e CPA.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La realizzazione di opere in totale difformità dal permesso di costruire giustifica l'ordine di demolizione.

• artt. 8 e 28 DPGR Toscana 39/R/2018

  Le ricorrenti hanno richiamato le definizioni regionali dell'edificio rilevante sotto il profilo urbanistico e volumetrico, ma il TAR non le ha ritenute decisive rispetto alla qualificazione concreta del manufatto come scheletro edilizio o non finito architettonico.

• sentenza Adunanza plenaria Consiglio di Stato n. 14/2024

  La totale difformità dal permesso di costruire può ricorrere anche quando il mancato completamento produca un aliud pro alio, ossia un manufatto strutturalmente o funzionalmente diverso da quello autorizzato; i principi hanno portata generale e non sono limitati alla fattispecie concreta esaminata.

Massime di principio

• La totale difformità dal permesso di costruire non ricorre soltanto in presenza di un ampliamento non autorizzato, ma anche quando il mancato completamento dell'opera determini un manufatto strutturalmente o funzionalmente diverso da quello assentito, qualificabile come scheletro edilizio o non finito architettonico e quindi come aliud pro alio.
• Un manufatto realizzato in totale difformità dal titolo edilizio non è idoneo a generare un volume edilizio legittimo suscettibile di essere completato mediante una successiva SCIA o mediante un intervento di ristrutturazione.
• La tamponatura di una struttura edilizia aperta costituisce un'attività idonea a generare nuova cubatura e richiede il permesso di costruire, quando l'intervento sia consentito dallo strumento urbanistico.
• I principi enunciati dall'Adunanza plenaria per risolvere un contrasto interpretativo hanno portata generale e non sono circoscritti alla specifica fattispecie concreta oggetto della controversia nella quale sono stati formulati.
• La mancata comunicazione di avvio del procedimento non determina l'illegittimità di atti sanzionatori vincolati quando il destinatario non indichi elementi partecipativi ulteriori che avrebbero potuto incidere sul contenuto della decisione.
• Ai fini della qualificazione di un manufatto edilizio incompleto come scheletro o non finito architettonico, una documentazione fotografica idonea a rappresentarne le caratteristiche può essere sufficiente, senza necessità di ulteriori approfondimenti istruttori.

Come è indicizzato