Sentenza del 18/11/2015 n. 23580 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva escluso dalla base imponibile dell'imposta di registro il fabbricato costruito sul terreno usucapito. Secondo l'Amministrazione, l'usucapione si perfeziona allo scadere del termine ventennale di possesso, non all'inizio del possesso. Poiché il fabbricato era stato realizzato prima del compimento del ventennio, esso era divenuto, per accessione, parte della proprietà del suolo e doveva essere incluso nel valore imponibile. Il contribuente sosteneva invece che il fabbricato fosse già di sua proprietà per averlo costruito personalmente e che la sentenza riguardasse esclusivamente il terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza d'appello e rinviato la causa ad altra sezione della Commissione Tributaria Regionale di Roma, anche per la liquidazione delle spese. Ha stabilito che l'usucapione si perfeziona al decorso del termine previsto dalla legge e che, per effetto dell'accessione, le costruzioni esistenti prima di tale momento sono acquisite insieme al terreno e concorrono alla base imponibile dell'imposta di registro. Sono invece escluse le costruzioni realizzate dopo il perfezionamento dell'usucapione. Nel caso concreto, il fabbricato era stato costruito prima della maturazione del ventennio, era menzionato nella motivazione della sentenza civile come elemento del possesso ultraventennale e doveva quindi essere considerato nell'imposizione, anche se non indicato espressamente nel dispositivo.

Norme richiamate

• Art. 1158 del codice civile

  Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari mediante il possesso continuato per venti anni.

  L'acquisto per usucapione si perfeziona con il decorso del termine ventennale di possesso qualificato. La sentenza ha natura dichiarativa e accerta un diritto già sorto allo scadere del termine.

• Art. 934 del codice civile

  Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo.

  Le costruzioni accedono al terreno e appartengono al proprietario del suolo, salvo diversa disciplina, come la proprietà superficiaria. Pertanto, una costruzione realizzata prima del perfezionamento dell'usucapione segue la sorte del terreno e viene acquisita insieme ad esso.

• Art. 936 del codice civile

  Il soggetto che costruisce sul terreno altrui prima di diventarne proprietario per usucapione non acquista per ciò solo la proprietà dell'edificio, potendo eventualmente avvalersi delle tutele previste per chi ha realizzato opere su fondo altrui.

• Art. 953 del codice civile

  La proprietà separata della costruzione rispetto al suolo può derivare dalla costituzione di un diritto di superficie. In assenza di tale diritto, opera il principio generale dell'accessione.

• Art. 24 del D.P.R. n. 131 del 1986

  Le accessioni si presumono trasferite all'acquirente, a meno che siano espressamente escluse dalla vendita o risulti con atto avente data certa che appartengono a un terzo o sono state cedute da un terzo.

  La presunzione riguarda le accessioni esistenti al momento del trasferimento o, nel caso dell'usucapione, al momento del perfezionamento dell'acquisto. Le costruzioni già esistenti in tale momento concorrono alla determinazione della base imponibile, salvo prova o esclusione nei termini di legge.

• Art. 23 del D.P.R. n. 634 del 1972

  La disposizione, richiamata dall'Agenzia delle Entrate, opera nello stesso ambito della disciplina delle accessioni ai fini della precedente imposta di registro.

• Art. 1 del D.P.R. n. 131 del 1986 e disciplina dell'imposta di registro sulle sentenze

  La sentenza dichiarativa dell'usucapione è tassata considerando il valore del bene al momento del passaggio in giudicato, ma il bene deve essere individuato in relazione alla situazione esistente al momento in cui l'usucapione si è perfezionata.

Massime di principio

• Per determinare la base imponibile di una sentenza dichiarativa di usucapione, occorre distinguere tra il momento in cui l'usucapione si perfeziona e quello, successivo, in cui la sentenza passa in giudicato.
• Le costruzioni realizzate prima del compimento del termine utile per l'usucapione, anche se costruite dallo stesso usucapiente, seguono il terreno per accessione e devono essere incluse nel valore imponibile, salvo l'esistenza di un autonomo diritto di superficie o di altra valida causa di separazione.
• Le costruzioni realizzate dopo il perfezionamento dell'usucapione non fanno parte del bene acquistato per usucapione e non devono essere incluse nella relativa tassazione, anche se esistono quando la sentenza diventa definitiva.
• Per stabilire se il fabbricato rientra nell'oggetto dell'usucapione, non è decisivo che sia menzionato nel solo dispositivo: anche la motivazione della sentenza può integrare il dispositivo e dimostrare che la declaratoria riguarda il terreno con le relative accessioni.
• La costruzione deve essere inclusa solo se la sentenza civile menziona il fabbricato e consente di ricavare, esplicitamente o implicitamente, che esso rientra nell'acquisto per accessione; una pronuncia riferita esclusivamente al suolo può non giustificare l'inclusione del fabbricato.
• Il fatto che il contribuente abbia ottenuto il permesso di costruire o abbia materialmente realizzato l'edificio non esclude, da solo, l'operatività dell'accessione e la rilevanza fiscale del fabbricato.