Sentenza del 08/04/2021 n. 520 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'avviso di liquidazione che aveva escluso l'applicazione del criterio 'prezzo-valore' (tassazione sull'atto in base al valore catastale ai sensi dell'art. 52 DPR 131/1986 e art. 1, c. 497 legge 266/2005) perché nel complesso oggetto di compravendita era presente un mappale (xxx) censito F/6 'immobile in attesa di dichiarazione' e quindi privo di rendita catastale. Il ricorrente sosteneva che quel mappale fosse in realtà una semplice platea di cemento priva di valore commerciale e che, pertanto, non avrebbe dovuto impedire l'applicazione del prezzo‑valore. In subordine il contribuente ha dedotto che il manufatto in costruzione avrebbe dovuto scontare l'IVA (vendita da impresa in corso di completamento) e non l'imposta di registro, e che comunque il valore del mappale non incideva sul prezzo complessivo dichiarato.

La decisione

La CTP di Rovigo e, in appello, la Commissione Tributaria Regionale del Veneto hanno respinto i ricorsi. I giudici hanno ritenuto che il mappale xxx fosse effettivamente un'unità non ultimata (categoria F/6) e priva di rendita catastale al momento della vendita, fatto che impedisce l'applicazione del meccanismo prezzo‑valore quando nell'atto è dichiarato un valore complessivo per più immobili di cui alcuni senza rendita. Quanto alla questione IVA, è stata considerata estranea al giudizio e non ammissibile la richiesta del compratore di rivedere la scelta (dichiarata nel rogito) relativa all'imposizione del prezzo; inoltre il contribuente non poteva unilateralmente separare il corrispettivo senza l'intervento della venditrice. Di conseguenza la base imponibile confermata è stata di € 1.176.160,00 (cioè € 1.200.000,00 - € 23.840,00 valore terreno agricolo) e le imposte sono state liquidate su tale importo; le spese di giudizio di questo grado (€ 2.000,00) sono a carico del contribuente.

Norme richiamate

• DPR 26 aprile 1986, n. 131 art. 52

  L'art. 52 limita il potere di rettifica dell'Ufficio quando l'atto concerne immobili dotati di rendita catastale e il valore dichiarato permette il controllo; non è applicabile se nell'atto figurano più immobili e alcuni sono privi di rendita catastale (impedendo l'uso del criterio prezzo‑valore).

• Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497

  Ha introdotto/disciplinato il meccanismo 'prezzo‑valore' per la registrazione degli atti a titolo oneroso, applicabile solo se sussistono i presupposti (tra cui la presenza di rendite catastali per gli immobili interessati e una corretta attribuzione dei valori nell'atto).

• DPR 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10 commi 8 e 8‑bis

  Regolano l'esenzione/assoggettamento ad IVA nelle cessioni di fabbricati; nel caso in esame il venditore nel rogito ha dichiarato che la cessione era esente da IVA (per ultimazione entro 5 anni e scelta del venditore), dichiarazione che il compratore non può unilateralmente disconoscere in appello per modificare l'imposizione.

• D.L. 233/2006

  Richiamato nelle censure ma senza incidenza sulla decisione: le doglianze fondate su tale decreto relative al trattamento fiscale del manufatto non hanno modificato l'esito, perché la questione dell'IVA era estranea al riparto di valore nell'atto e dipendeva anche dalla volontà della venditrice.

Massime di principio

• Il criterio 'prezzo‑valore' (registrazione sull'imponibile catastale) è applicabile solo se tutti gli immobili oggetto dell'atto sono censiti e dotati di rendita catastale; la presenza nell'atto di almeno un'unità priva di rendita impedisce l'applicazione automatica del prezzo‑valore quando il valore è dichiarato complessivamente.
• Se il rogito dichiara un unico corrispettivo per più beni, il compratore non può in sede contenziosa riallocare quel prezzo fra le parti senza il concorso/sostegno della venditrice e del notarile; per evitare contestazioni occorre prima del rogito separare e specificare i valori delle singole unità.
• La qualificazione catastale effettiva dell'immobile (es. F/6 'in attesa di dichiarazione') e lo stato di ultimazione sono fatti decisivi: una costruzione non ultimata può risultare priva di rendita e quindi incidere sul regime applicabile.
• Questioni relative all'applicazione dell'IVA (es. vendita da impresa vs. cessione soggetta a registrazione) devono essere affrontate e documentate nel rogito; la parte acquirente non può retroattivamente imporre l'IVA se il venditore ha dichiarato e formalizzato l'esenzione/decisione diversa.
• Prassi consigliata: prima del rogito verificare lo stato catastale e la rendita di ogni particella/unità, richiedere la ripartizione dei corrispettivi nel contratto notarile e, se si intende avvalersi del prezzo‑valore o dell'agevolazione prima casa, assicurarsi che tutti i presupposti (compresa l'attribuzione di rendita) siano chiaramente soddisfatti e documentati.